據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，在70個(gè)大中城市中，房價(jià)下降的城市有64個(gè)，比6月份增加了9個(gè)，而上漲的城市僅有2個(gè)。簡言之，今年7月份，近九成城市房價(jià)出現(xiàn)了環(huán)比下跌。房價(jià)下行，房企的存貨難以消化，現(xiàn)金回流速度減慢。
持續(xù)接近半年的樓市降溫傳導(dǎo)到了土地市場上, 土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國300個(gè)城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%。成交樓面均價(jià)為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%。
另據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海等一線城市近期均已出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，即使是優(yōu)質(zhì)地塊也有無人問津的趨勢。截至8月18日，據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20家標(biāo)桿房企年內(nèi)合計(jì)拿地額僅1825.2億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1121億元，同比減少幅度高達(dá)38%。20家標(biāo)桿房企購置土地連續(xù)5個(gè)月銳減，除了6月份有小幅反彈外，從4月份至7月份的連續(xù)4個(gè)月內(nèi)，這20家房企每個(gè)月拿地金額都不足200億元。
一、二線城市的土地市場均明顯降溫，目前土地市場底價(jià)成交或流拍現(xiàn)象日增。2014年8月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%。主要城市土地出讓金同環(huán)比雙降，住宅用地降幅仍大于整體，市場頹勢難改。數(shù)據(jù)顯示，住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。即便是房價(jià)最為堅(jiān)挺的北京、廣州、廈門等核心城市，土地也遭遇流拍、底價(jià)成交等狀況。
此外，陜西西安8月共有7宗地交易結(jié)果顯示為流拍，流拍面積達(dá)34.6萬平方米，而8月西安的土地供應(yīng)面積還不到70萬平方米。可以看出，以勾地為主的西安土地市場出現(xiàn)流拍，最直接原因是前期意向拿地的部分中小型房企已無錢拿地。同時(shí)部分城改后期地塊、中小規(guī)模的商業(yè)地塊等二手地激增也是土地流拍的主要原因。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示，土地市場流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象可能繼續(xù)增加。今年上半年樓市成交整體低迷，多數(shù)房企銷售業(yè)績同比下滑，在房企資金鏈逐步緊縮、對后市悲觀預(yù)期加劇的雙重作用下，開發(fā)商在土地市場上拿地態(tài)度將更為謹(jǐn)慎與務(wù)實(shí)。
但是，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，從長期走勢來看，土地價(jià)格是一直往上走的，在目前土地低溢價(jià)率的情況下，對一些實(shí)力房企來說，是一個(gè)逆勢拿地的好時(shí)機(jī)。但前提是企業(yè)在今年的資金運(yùn)營要比較穩(wěn)健。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在去年樓市高漲的時(shí)候，開發(fā)商和政府都很樂觀，從而推高了市場預(yù)計(jì)，地價(jià)也不斷向上走。到了今年，整體市場下行的情況下，一些企業(yè)還是愿意拿地的，但拿地的價(jià)格預(yù)期也出現(xiàn)了變化，而政府還是太樂觀，底價(jià)定得太高，超出了企業(yè)的承受能力。
這種政企博弈的結(jié)果，地價(jià)必然會出現(xiàn)調(diào)整。在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財(cái)政的考慮，一方面會加大各種救市的力度，另一方面，也會合理調(diào)整土地價(jià)格，吸引開發(fā)商拿地。例如，日前北京土地市場再掛3宗地，其中7月底流標(biāo)的孫河地塊降價(jià)再上場。7月30日，朝陽區(qū)孫河地塊流標(biāo)，當(dāng)時(shí)的起價(jià)高達(dá)46億，BCDE地塊其中有個(gè)中小學(xué)32400平方米，還有社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施面積巨大。按照46億計(jì)算樓面起價(jià)已經(jīng)突破4萬。本次降低到42.3億再次掛牌，降低了3.7億，樓面依然起價(jià)高達(dá)3.34萬元/平方米。
由于土地財(cái)政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，這使得我國多年以來地價(jià)指數(shù)遠(yuǎn)在房價(jià)指數(shù)之上，且地價(jià)領(lǐng)跑房價(jià)越來越快。“其實(shí)今年樓市調(diào)整對提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對于整個(gè)樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什么政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)(603000,股吧)財(cái)經(jīng)頻道的一場內(nèi)部座談會上，一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。
土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。為了挽救這種局面，地方政府也想了很多辦法。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，利用資金雄厚的地方國企來托市土地市場成了不少城市的選擇。本土國企出來托市，可以有效保證出讓地價(jià)的平穩(wěn)。但是，地方國企托市也只能拿一些個(gè)別地塊，即便托市也只能托一兩次，畢竟國企占房地產(chǎn)開發(fā)的比例有限，關(guān)鍵還是要把價(jià)格調(diào)整到位。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要?jiǎng)傞_始調(diào)整就急于救市。但同時(shí)也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。
專家建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”，正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。
8月28日上午，國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察姜大明主持召開第23次部長辦公會，審議并原則通過《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》。會議要求，要嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，逐步減少新增建設(shè)用地規(guī)模，著力盤活存量建設(shè)用地，有序增加建設(shè)用地流量，提高建設(shè)用地效率，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量得到嚴(yán)格控制、土地利用結(jié)構(gòu)和布局不斷優(yōu)化、土地存量挖潛和綜合整治取得明顯進(jìn)展、土地節(jié)約集約利用制度更加完善機(jī)制更加健全四大目標(biāo)。
