20歲出頭的李茗（化名）不久前住進30平方米的小公屋，步入婚姻殿堂，順利實現(xiàn)了“上車”（買房）的夢想。
當(dāng)李茗津津樂道于自己的成功時，50歲的李華（化名）還和丈夫、兒子擠在10平方米的房中房里，香港特區(qū)政府曾對低收入家庭承諾三年內(nèi)“上車”，李華排隊申請公屋4年多而不得，難免抱怨。
香港差餉物業(yè)估價署發(fā)布的8月物業(yè)報告顯示，今年6月香港的私人住宅平均售價比北京、上海等城市高得多，以40平方米以下私人住宅為例，在港島、九龍、新界的平均售價分別是每平方米126511港元（約合10萬元人民幣）、103332港元（約合8.19萬元人民幣）、89743港元（約合7.11萬元人民幣）。
香港一國兩制研究中心總裁張志剛在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時稱，香港的房屋問題已經(jīng)不單單是居住問題，它與香港人的生活質(zhì)量、貧富差距等問題都息息相關(guān)。
香港樓市有泡沫嗎？
根據(jù)香港房屋委員會2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，香港有46.3%的人口住在政府資助的公營型房屋中，而其余幾乎都是住在私人樓宇。隨著最近每平方米95萬港元的亞洲樓王誕生，近期香港樓市成交量逼近歷史高位，不少專家學(xué)者都把現(xiàn)在與1997年的情況進行對比，香港樓市是否存在泡沫？
中原集團創(chuàng)始人施永青認(rèn)為，房地產(chǎn)的泡沫分三種：建設(shè)過度、借貸過度、價格過高，近兩年香港的房屋供應(yīng)不足，有60%的業(yè)主都已經(jīng)把房貸供完，價格偏高是由貨幣泡沫造成的，所以香港房地產(chǎn)并不存在任何泡沫。但在這種情況下，樓價也很難打壓，即便加息，對大部分已經(jīng)供完房貸的業(yè)主來說，也不起任何作用。
1997年，亞洲金融風(fēng)暴波及香港，令香港樓市暴跌，當(dāng)時樓價跌幅超過70%，逾10萬名業(yè)主擁有物業(yè)變成了負(fù)資產(chǎn)。2003年，SARS（非典）疫情的恐慌也拖累了樓市的表現(xiàn)，據(jù)一名香港市民回憶，樓價突然大跌，并且沒有人敢買樓，當(dāng)時大家認(rèn)為香港是“將死之城”，甚至出現(xiàn)了“零首付零月供”樓盤。香港人在幾經(jīng)風(fēng)雨之后，對于貸款買樓已經(jīng)有很高的警惕。
根據(jù)香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)，香港個人購買住宅物業(yè)的貸款比例，由2002年12月的30.9%，跌至2013年的14.7%，而建造業(yè)及物業(yè)發(fā)展的貸款比重，也由2008年的21%跌至2013年的15.4%，在這段時間里，香港樓價卻在大幅上升，反映香港投資者并不是靠過度借貸推高樓價的。
由于經(jīng)歷過幾輪跌市，投資者在房貸方面變得非常謹(jǐn)慎，香港負(fù)資產(chǎn)住宅貸款的宗數(shù)，也一直在呈現(xiàn)下降的趨勢。
今年第二季度，香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為30宗，較第一季度的81宗大幅減少，而負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款所涉及的金額，也由今年3月底的3.45億港元減至6月底的1.29億港元。此外，銀行自從2011年第一季度起，并沒有出現(xiàn)任何拖欠3個月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅貸款記錄。
供應(yīng)不足是硬傷？
如果香港房地產(chǎn)沒有泡沫，那么是怎樣一雙手推高了香港的樓價呢？
香港中文大學(xué)前財務(wù)系教授王澤基認(rèn)為，這雙“黑手”就是供求失衡。他在接受《第一財經(jīng)日報》專訪中提到，從2003年開始，香港每年結(jié)婚的人數(shù)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓宇的供應(yīng)，香港每年的公屋和私人樓房單位需求約為5萬~6萬個，但在過去幾年，香港樓宇供應(yīng)每年只有2萬~3萬個，這種失衡推動樓價一年年向上走。
為了與每年推行的賣地計劃互相補足，2003年底香港恢復(fù)實施勾地表制度，該制度自1999年推出。王澤基稱，這一制度是地產(chǎn)開發(fā)商就政府勾地表中比較感興趣的土地提出購買意向，政府不會公開地皮底價，在地產(chǎn)開發(fā)商給出意向價之后，認(rèn)為到了底價才會把土地拿出來公開競投。
“在政府和開發(fā)商的博弈過程中，唯一不變的結(jié)果就是地價不斷上漲，這種政策才是推高房地產(chǎn)價格的罪魁禍?zhǔn)?。?003年后，為了挽救低迷的經(jīng)濟，政府不是發(fā)展商業(yè)工業(yè)，而是用不拍賣土地來人為提高價格。”王澤基說。
然而，根據(jù)香港立法會的數(shù)據(jù)，從2004財政年度至2009財政年度期間，香港政府僅出售了30幅住宅用地，所涉及總面積才33公頃（約合3.3萬平方米）。直至2010年2月，政府才決定優(yōu)化土地供應(yīng)政策，以公開拍賣或招標(biāo)的形式，主動出售土地，2010財政年度至2012財政年度，香港特區(qū)政府總共售出58幅住宅用地，總面積達到62公頃（約合6.2萬平方米）。
由于土地供應(yīng)變少，香港的住宅單位興建量也越來越少，2008年~2012年私人住宅興建量每年平均僅有11700個住宅單位。而同時2002財政年度至2011財政年度，香港每年公共租用房屋（公屋）的建設(shè)量為15904個住宅單位，但在這段時間內(nèi)，公屋輪候冊上申請公屋的人數(shù)每年就有接近12萬人。
征地如何對抗利益集團？
為何香港土地供應(yīng)一直如此之少？是擔(dān)心香港未來發(fā)展不夠，所以才非常謹(jǐn)慎地開發(fā)嗎？
根據(jù)香港特區(qū)政府2012年數(shù)據(jù)，香港土地總面積為1108平方公里，其中已建設(shè)的土地有265平方公里，占比為24%，其余全部為非建設(shè)土地，其中農(nóng)業(yè)用地有68平方公里，占香港土地約6%，此外，香港現(xiàn)有24個郊野公園和22個特別地區(qū)，共占地約442平方公里，占香港土地面積近40%。
香港科技大學(xué)經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授用簡單的幾個數(shù)據(jù)，向《第一財經(jīng)日報》記者解釋了目前香港的土地使用情況。
“舉一個例子，香港的私人樓宇總占地是25平方公里，公屋是15平方公里，而香港廢棄農(nóng)地大約有50平方公里，大于香港現(xiàn)在全部的私人樓宇加公屋的面積。即便這50平方公里不用全部建房子，拿出10多平方公里也能解決香港現(xiàn)在大部分的房屋問題。”雷鼎鳴說。
然而，在香港征收新的土地卻越來越麻煩，新界東北發(fā)展計劃是香港特區(qū)政府咨詢中的發(fā)展計劃之一。根據(jù)計劃，扣除綠化帶，實際發(fā)展土地可達到533公頃，新發(fā)展區(qū)建成后，可提供54000個住宅單位，其中40%為公屋，可為15萬人提供居所。但是，這一計劃卻受到了香港多個團體的反對。
“香港不是沒有地，我們有很多地，但是動不了。香港總?cè)丝诤苌?，但反對聲音很大，有很多不同的利益集團，所以很麻煩。”雷鼎鳴說。
王澤基稱，房屋政策牽連到很多人的利益，既有買了房的中產(chǎn)階層，也有沒有房的新一代，還有目前住在公屋和居屋的家庭，所以無論什么政策，都很難沒有既得利益者反對，解決這種尖銳的社會矛盾并非易事。
“我們要學(xué)習(xí)新加坡模式，不是不可以，但是房子在哪兒建呢？現(xiàn)在政府要發(fā)展新界東北遇到很大阻力，那其他地方呢？”王澤基反問道。
