“金九銀十”將近，北京、濟(jì)南、江西多地已經(jīng)提高或正計(jì)劃抬高基準(zhǔn)地價(jià)。其中，北京12年來首次上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院9月2日晚間公布的數(shù)據(jù)，8月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%，這已是該數(shù)據(jù)連續(xù)第四個(gè)月同比下降四成左右。
“萬科上半年賣了800多萬平方米的房，但只買了200多萬平方米的土地。”萬科總裁郁亮在中期業(yè)績會(huì)上說，上半年土地價(jià)格仍處高位，不是拿地好時(shí)機(jī)。
“雖然基準(zhǔn)地價(jià)并非是最終的成交地價(jià)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，基準(zhǔn)地價(jià)是土地估價(jià)的一個(gè)參照，其調(diào)高背后也暗示著地方政府對(duì)后市的期待。
而一受訪的大型信托公司經(jīng)理說，基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)，基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)，有利于確保地方政府的土地融資。
三招保地價(jià)
在樓市不景氣的背景下，地方政府也不得不出手保地價(jià)。
8月28日，北京時(shí)隔12年，再度上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)，其中，一級(jí)土地級(jí)別商業(yè)平均熟地價(jià)為29980元/平方米，辦公平均熟地價(jià)為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業(yè)為11600元/平方米。新的基準(zhǔn)地價(jià)較2002年的版本大幅調(diào)高。
而濟(jì)南則于8月26日宣布上調(diào)土地基準(zhǔn)價(jià)，市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)一級(jí)用地價(jià)格將分別調(diào)整為每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的價(jià)格分別上調(diào)了29.7%、36.6%和8.2%。
江西省國土資源廳近期也下發(fā)了《關(guān)于開展2014年度基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》，要求各地做好基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作，目前江西省內(nèi)各市縣都已經(jīng)啟動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的前期準(zhǔn)備工作。
“地價(jià)最終取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系和開發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)的判斷，基準(zhǔn)地價(jià)與實(shí)際成交地價(jià)關(guān)系不大，不好的地塊，底價(jià)過高的話，開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇退出，土地也就隨之流拍。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永詳如是分析。
饑餓營銷也是穩(wěn)地價(jià)的重要措施。中國指數(shù)研究院300城地價(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月，全國300個(gè)城市共推出土地2537宗，環(huán)比減少 29%，同比減少25%。在供地總量下降之時(shí)，賣地總額也僅為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%。
也正因此，300城的樓面地價(jià)保住了環(huán)比7%的上漲勢(shì)頭，平均溢價(jià)率環(huán)比上漲2%。
其中的一線城市最具代表性，一線城市8月共推地52宗，推出土地面積300萬平方米，環(huán)比減少16%，同比減少38%。土地出讓金環(huán)比增加32%達(dá)到358億元，平價(jià)溢價(jià)率為23%，環(huán)比增加6%。
這讓地方政府和開發(fā)商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地價(jià)，開發(fā)商則希望地方政府降地價(jià)，進(jìn)而壓縮拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)。
博弈之下，土地市場(chǎng)（專題閱讀）也頻頻出現(xiàn)流拍，比如被稱為“準(zhǔn)地王”的北京孫河片區(qū)宅地，因入市的“高樓面地價(jià)、高總價(jià)”終遭流拍。
掛出優(yōu)質(zhì)地塊是地方政府穩(wěn)地市的有效路徑，以257.4億元位列8月全國土地出讓總額榜單榜首的北京為例，北京8月掛出的華嘉胡同等多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，刷新了北京的總價(jià)、單價(jià)地王，亦讓北京8月的土地出讓金總額繼今年1月、4月之后，年內(nèi)第三次超過250億元。
保地價(jià)的邏輯
地方政府有其保地價(jià)的理由。
一大型信托公司的投融資部門的經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)，地方政府的土地抵押以土地估價(jià)為準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)，有利于確保地方政府的土地融資。
該信托經(jīng)理介紹，在樓市下行的2014年，其所在的信托公司，已經(jīng)大幅收緊了對(duì)房企的開發(fā)貸款，轉(zhuǎn)向政信項(xiàng)目。
“可以說，今年是政信類項(xiàng)目大幅崛起的一年。”上述信托經(jīng)理介紹，土地出讓金收縮的背景下，加上地方債務(wù)高企且目前處于還債高峰期，地方政府項(xiàng)目要獲得銀行貸款難度不小，進(jìn)而轉(zhuǎn)向信托公司尋求支持。
“雖然信托產(chǎn)品融資成本較銀行貸款高，但它的審批流程更快，基本不受政策面約束，資金到位迅速。”上述信托經(jīng)理說，為把控風(fēng)險(xiǎn)，信托公司會(huì)優(yōu)選財(cái)政情況不錯(cuò)的市縣，縣級(jí)單位要求是國家百強(qiáng)縣。
“在放貸方面，我們一般不看重土地出讓總收入，畢竟市場(chǎng)有好有壞，你永遠(yuǎn)無法預(yù)判未來政府賣地金額是多少，能否償債。只要地方財(cái)政能還上利息，就可以再貸款融資。”上述人士說。
他進(jìn)一步介紹，相比之下，信托公司更關(guān)注地價(jià)。一般來說，地方政府常以土地估價(jià)的一半作為償債來源，如果地價(jià)下行，土地作為償債的價(jià)值也將隨之下行。該人士說：“賣地總額不可能持續(xù)萎縮，只要地價(jià)穩(wěn)定，就可以把土地作為償款或者貸款的來源，由此確保地方財(cái)政的持續(xù)。”
