2018年2月2日，新版的《北京市存量房屋買賣合同》示范文本正式發(fā)布，并將于4月15日起實施。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示，《北京市存量房屋買賣合同》示范文本，為交易雙方提供了一份體現(xiàn)公平、公正、符合當(dāng)下法律法規(guī)的民事合同的范本，在充分尊重雙方意思自治的基礎(chǔ)上，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，并設(shè)計了大量提示性條款有助于交易雙方防范潛在市場交易風(fēng)險。
成交價不強制含裝修費
在此前的征求意見稿中，新版合同在二手房的成交價格這一塊，附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價格應(yīng)全部包含在房屋成交價內(nèi)，而且在合同里要寫明家電、裝修等各自的價格。
此項防止了買賣雙方為規(guī)避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格，減少交易中出現(xiàn)的“陰陽合同”。
但是，此項公布后卻被一些媒體炒作為“二手房需繳納的個稅及增值稅將大幅度提高”。對此，新版合同進(jìn)行了修正，其寫明“經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致”來確定房屋成交價格，并未規(guī)定是否必須包括裝修、家具、家電等。
與此同時，在新版合同的“第一條房屋基本情況”，買賣雙方需要將“該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、相關(guān)物品清單等具體情況”進(jìn)行附件說明。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“北京市在這一個政策中，沒有把這個精裝修寫到價格或計價里面，說明是比較謹(jǐn)慎的做法。房屋買賣是自由交易行為，而且精裝修的認(rèn)定也是因人而異，所以合同中對于類似內(nèi)容很難約束。未來打擊雙面合同，既要法律責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定，防范逃稅的做法，同時應(yīng)該在合同中讓買賣雙方明確一點，即‘一房一價’是必要的。”
規(guī)避“一房二賣”
新版合同細(xì)化了賣房人對房屋權(quán)屬及使用情況的告知義務(wù)，單設(shè)了第五條——房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾，其中寫明“該房屋未出售并保證不出售給除本合同買受人以外的其他人”，這就從合同中規(guī)避了“一房二賣”的現(xiàn)象。
新版合同還考慮到“該房屋無司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情形”。而舊版合同中，只是要求了出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛、以及出賣人要保證將附屬設(shè)施以及裝飾裝修一并轉(zhuǎn)讓給買房人等幾個簡單的條款。
此外，在新版合同中，還明確了逾期遷出戶口負(fù)違約責(zé)任。事實上，在房屋買賣合同糾紛案件中，因戶口遷移引發(fā)的也較多，部分房主在買房之后，遲遲不遷出戶口，導(dǎo)致買房人也無法將戶口遷入。
為了避免此類糾紛，新版合同文本中進(jìn)行了細(xì)化項目的設(shè)置。相比于舊版合同，新版合同增加了現(xiàn)有戶籍事項，細(xì)化逾期遷出戶口的違約責(zé)任，并促使雙方就遷移戶口時間和違約金達(dá)成協(xié)議。
目前，新版合同的示范文本已經(jīng)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委官網(wǎng)(www.bjjs.gov.cn)通知公告欄中公布，將于從今年4月15日起正式推行使用的。
