來源：新民晚報
進入9月，上海土地市場共成交土地16幅，其中多幅商辦用地以較高的溢價率成交，打破土地市場近來的“零溢價”現(xiàn)象，個人買家也再度現(xiàn)身。
個人拿地
資本投資模式謀轉(zhuǎn)型
最近一段時間以來，上海市不斷加快推地節(jié)奏。第97號土地公告中發(fā)布的位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的三塊經(jīng)營性用地，出讓面積合計6.02萬平方米。
值得一提的是，在競得浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)13-2商業(yè)地塊的2個自然人中，周旭東據(jù)傳為溫州樂清商人。溫州人競購上海土地并非首次，在今年8月25日的上海土地出讓中，1.1億元競得上海嘉定區(qū)茹水路以東、嘉戩公路以北商住地塊的葛慈克、余正可、俞慈澤、韓仁良四位自然人均為溫州商人。
據(jù)了解，幾塊頗受關(guān)注的住宅用地如陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)國際社區(qū)商品住宅三區(qū)、四區(qū)招標出讓；嘉定區(qū)德園南路以西、連浦河以北地塊的出讓結(jié)果也不甚明朗，倒是溫州人在土地市場的現(xiàn)身或反映出樓市投資中的新動向。與之前部分溫州人快速炒樓投機相比，進入土地開發(fā)領(lǐng)域，也意味著個人資本的投資方向和投資模式，正逐漸融入到城市成長中來。
聯(lián)合拿地，房企規(guī)避風險
上海尚古投資管理有限公司及上海中喔國際貿(mào)易有限公司以2.66億聯(lián)合競得奉賢區(qū)南橋新城07單元07-01區(qū)域商業(yè)地塊，樓板價3644元/平，溢價率45.74%；
上海天昱通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司及上海保輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.41億底價摘嘉定區(qū)德園南路以西、連浦河以北商住辦地塊，樓板價4900元/平方米。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。
但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯(lián)合的方式，即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標限制，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置。
土地市場低迷
部分房企逆市拿地
近日多幅地塊的連續(xù)溢價成交，暫時扭轉(zhuǎn)了上海土地市場的低迷局面。對于上海土地暫時出現(xiàn)相對高的溢價率，業(yè)內(nèi)人士分析認為，主要是由于地塊的出讓起價較低導致的，并不足以作為上海土地市場開始回暖的信號。
根據(jù)同策咨詢研發(fā)中心的統(tǒng)計，從典型房企中報來看，無論從短期資金安全和長期負債水平來看，目前房企的資金狀況雖然較2010年末和2010年中期略差，但明顯好于與當前市場環(huán)境相似的2008年?？芍?，資金鏈問題并不是房企拿地偏少的原因，對于房地產(chǎn)后市的信心不足才是土地低溢價率的根本所在。
然而房地產(chǎn)市場的未來格局是強者恒強，弱者淘汰的時代，不在低位拿地，顯然是保守有余，進取不足。同策咨詢研發(fā)中心分析師表示，大企業(yè)們顯然未停下擴張的步伐。萬科就是很好的實例。萬科近期在土地市場上頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個月內(nèi)，萬科分別在北京房山、豐臺、大興連拿3塊土地。規(guī)劃面積總計366264平方米，土地出讓金27.64億元。 地產(chǎn)評論員 馮燕
