房產轉移是指房產過戶，房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續(xù)。那么集體土地上房屋能轉移（買賣）嗎？登記需要注意什么問題？
集體土地上房屋轉移（買賣）嗎？
目前還沒有專門的關于集體土地房屋不允許轉讓的法律、法規(guī)。因房屋買賣確定的“地隨房走”原則，集體土地上的房屋允許集體組織內部轉讓，但該房屋所占的集體土地（也叫宅基地）使用權也一并轉讓，而目前我們國家對于集體土地上房屋轉讓沒有規(guī)定登記制度，該原因來源于集體土地禁止轉讓的規(guī)定，如《土地管理法》第63條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設”。
集體土地上房屋轉移（買賣）登記需要注意什么問題？
1、申請人可以就集體土地上房屋申請轉移登記，并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。集體土地上房屋轉移有嚴格的限制條件。農村的宅基地使用權是我國特有的一種物權形式，是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯(lián)系在一起，是農民的安身立命之本。
2、集體土地上村民住房申請轉移登記（買賣），除了雙方同意外，必須提交“農村集體經濟組織同意轉移的證明”。
3、集體土地范圍內村民住房轉移登記以“先地后房”為原則，即先辦理宅基地使用權變更登記，再辦理房屋所有權轉移登記。
房屋登記中遇到的問題：
有三類主體不具備集體經濟組織成員資格，但在獲得房屋時并未違反法律規(guī)定。即因子女上學導致戶口遷出集體經濟組織的原農村戶口人員，因婚姻關系導致村鎮(zhèn)房屋共有的非農村戶口人員，因繼承獲得村鎮(zhèn)房屋的非農村戶口人員。這三類主體在實際獲得村鎮(zhèn)房屋時并未違反法律的強制性規(guī)定，如果為其辦理房屋登記，但因其不具備集體經濟組織成員資格，土地管理部門往往不為其辦理土地登記，從而陷入光有房屋所有權證沒有土地使用權的尷尬境地。
目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)，禁止集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。同時對集體土地上房屋轉移登記做出了嚴格限制。房屋流轉行為，如房屋買賣、贈與、交換、繼承、受遺贈會導致權利主體在法律上的變化，因此第八十六條規(guī)定村鎮(zhèn)房屋轉移登記需提供宅基地使用權證明和農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。如果當事人先辦理房屋所有權轉移登記后，再去辦理宅基地使用權，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權的情形，無法辦理宅基地使用權變更，從而造成宅基地使用權主體和房屋所有權主體不一致。
所以集體土地范圍內村民住房轉移登記以“先地后房”為原則，集體土地范圍內的房屋交易過戶先進行宅基地使用權變更登記，實際上將宅基地使用權的轉移登記作為房屋轉移登記的前置，借此將村鎮(zhèn)房屋流轉限制在農村集體經濟組織的成員之間。為了使集體土地上房屋登記能明顯區(qū)別于國有土地上房屋登記，《房屋登記辦法》第八十九條規(guī)定，房屋登記結構對集體土地范圍內的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權屬證書上注明：“集體土地”字樣。
