十一長假前夕，北京土地市場演繹“冰火兩重天”：以“地王”之名的孫河地塊再中“流拍”咒語，盡管自降身價3.7億，卻未能如期迎來自己的買家；而石景山劉娘府地塊，卻以近月來罕見的受爭搶之勢，最終以總價49.17億、樓面價3.26萬的價格花落遠洋奧宸聯(lián)合體之手，溢價率超49%。
孫河地塊：難以承受的“流拍”之重
9月28日下午，孫河BCDE地塊在掛牌復出后，由于沒有房企參與報價，再次遭遇難以承受的“流拍”之重。
據知，地塊起始價由原來的46億元下調至42.3億元，競買保證金由原來的13.8億元下調至12.7億元，其它出讓條件未變。然截至現(xiàn)場競拍前，該地塊既無網上報價，也未出現(xiàn)現(xiàn)場房企競價。
以市場之見，孫河CBDE地塊當屬少見的優(yōu)質宅地。緊鄰中央別墅區(qū)，容積率近1.0，所在版塊為中高端熱門區(qū)，快速攀升的土地價值與不可多得的低密度屬性似乎隨時將開啟另一個孫河傳奇故事。
然短短兩月內，兩度流拍，業(yè)內震驚之余發(fā)出“情在理中”的感嘆。
市場原因并不難覓，據亞豪機構調查，孫河是2014年年初以來中高端項目的熱門供應區(qū)域，并且未來1-2年還將新增大量入市的豪宅房源。不惟如此，走在孫河地塊之前的泰和與龍湖，均手握絕對的地價成本優(yōu)勢，孫河地塊的產品未來很難用價格杠桿來應付同類市場的競爭。
除板塊內部競爭之外，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅還提出外部壓力一說。她認為，整個北京東部的中高端產品都將在近期大量入市，趨于飽和的中高端市場供應量，對未來的拿地開發(fā)商形成強有力的市場去化壓力。“若要讓購房者接受更高的定價，則開發(fā)商必須在產品打造上下更大的力。但是在我們看來，目前在做的中高端產品其實已將產品力做到最大化，開發(fā)商在推陳出新上握有的空間并不是太大。”那么，如果地價成本壓力很高的話，“項目未來的前景就不是特別樂觀。”
對此，業(yè)內普遍認為，“燙手山芋”孫河地塊，其第二次的流拍將不會是最后一次。
石景山地塊：一場始于保利、終于遠洋的“圍搶”
在9月28日的同一個下午，一場以“石景山劉娘府地塊”為爭奪焦點的“圍搶”在八家房企大佬中開戰(zhàn)，前后共上演78輪競價，在歷經數個小高潮之后，遠洋奧宸聯(lián)合體最終以49.17億及異地配建1000平米保障房的條件，摘得最后勝利。
根據招標文件，該宗地位于石景山區(qū)劉娘府，起始總價為33億元，規(guī)劃建筑面積達151706平方米。在現(xiàn)場競拍之前，該地塊共收到8次網上報價，現(xiàn)場共有來自京投銀泰、方興城建聯(lián)合體、融創(chuàng)、世茂、保利首開聯(lián)合體、龍湖、萬科金地中水電聯(lián)合體、遠洋奧宸聯(lián)合體等8家房企參與競拍。
新華網記者現(xiàn)場目擊，自15:22開始，整場土地“爭奪”戰(zhàn)歷時約40分鐘，整個過程舉牌最頻繁的22號方興城建聯(lián)合體和33號世茂最終卻都與石景山地塊失之交臂。而首個競價者保利首開聯(lián)合體，則在現(xiàn)場競拍過半時悄然退出競價，全程不再舉牌。真正的競拍高潮來自于等到后半場才以45億高價首次登場的遠洋奧宸聯(lián)合體，其“后發(fā)制人”的策略瞬間催啟“加速度競拍”的局面，現(xiàn)場媒體和觀察團由于來不及聽清頻繁變更的競價數目、記錄速度跟不上競價上竄速度，一度陷入了交互詢問與質疑的騷亂中。最終，方興城建聯(lián)合體以49.17億的上限價格終止現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)；而在進入第二階段的競配面積競拍中，遠洋奧宸聯(lián)合體再度逆轉局勢，以1000平米的保障房報價奪得石景山地塊的終極出讓權，初步計算樓面價為3.26萬（不包含容積率等其它未公布的計算條件在內）。
郭毅認為，眾開發(fā)商對石景山地塊表現(xiàn)出極為“熱衷”，至少反映出三個市場現(xiàn)實：第一，鮮有商品住宅項目入市的北京西部區(qū)域，此次出讓的住宅地塊具有無可爭議的稀缺性；第二，以門頭溝3萬左右的房價為參照，樓面價3.26萬的石景山地塊處于五環(huán)區(qū)域，更為成熟優(yōu)越的交通帶來更樂觀的市場前景；第三，該地塊密度低，周邊擁有軍隊大院及金融街工作人士等客群源，非常適合打造高端產品，相比在飽和的東部市場，它在北京西部具有極強的競爭力。
綜合來看，開發(fā)商對相對稀缺、位置又比較好，同時有著比較明確的客戶需求的地塊，還是很感興趣的。
