近兩年，受多重因素影響，普通地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是商業(yè)和住宅市場(chǎng)遭遇了不同程度的發(fā)展困境。盡管如此，在逆風(fēng)勁吹中巍然屹立的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，初步顯示出了旺盛的生命力和巨大的投資吸引力，成為地產(chǎn)行業(yè)的新興投資熱地。
“地產(chǎn)化”普遍存在 行業(yè)發(fā)展困頓
作為地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)分支，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖不如商住地產(chǎn)那樣暴利，但與普通行業(yè)相比，仍具有相當(dāng)可觀的利潤(rùn)空間。尤其以前我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員單純的將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看作地產(chǎn)，忽視了其原本蘊(yùn)含的產(chǎn)業(yè)要義，雖在短時(shí)間內(nèi)獲得暴利，但卻為日后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遭遇瓶頸埋下了伏筆。
以往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作普通的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，忽視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，導(dǎo)致不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，完全淪為圈地的幌子。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)用低價(jià)競(jìng)得土地，并在沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡管最后一售而光獲取暴利，但嚴(yán)重匱乏產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的園區(qū)阻礙了入園企業(yè)的發(fā)展步伐，更對(duì)今后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展造成極大的困擾”，某行業(yè)資深人士如此表示。
以經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)為例，專(zhuān)業(yè)度低的園區(qū)空置率高達(dá)60%-70%。招商困難已成為國(guó)內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園所面臨的共同難題，發(fā)展僵局亟待打破。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資深從業(yè)人員指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要長(zhǎng)期發(fā)展就必須加快“去地產(chǎn)化”的進(jìn)程。“因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造的是一個(gè)服務(wù)于企業(yè)發(fā)展、騰飛的廣袤平臺(tái)，而不是一個(gè)單純的暴利領(lǐng)域。產(chǎn)業(yè)才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)是‘產(chǎn)業(yè)化’，而非‘地產(chǎn)化’。”
“去地產(chǎn)化”成共識(shí) 行業(yè)大佬積極響應(yīng)
事實(shí)上，早已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)率先投身到“去地產(chǎn)化”的大潮中去，進(jìn)行了極為有益的探索。比如深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多年的北科建集團(tuán)，作為中關(guān)村科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)者，北科建是國(guó)內(nèi)最早從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一，對(duì)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，也一直在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域辛勤耕耘。面對(duì)眾多住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的格局，北科建及早就呼吁不要用住宅地產(chǎn)的方式做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。近年來(lái)，北科建更是提出了科技地產(chǎn)事業(yè)理論體系，利用自身的資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，從商業(yè)模式、產(chǎn)品體系、產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系等眾多構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式。
對(duì)此，北科建集團(tuán)相關(guān)人士介紹，“目前很多園區(qū)建造過(guò)分偏重地產(chǎn)，而忽視了產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，因此我們?cè)诮ㄔ炜萍嫉禺a(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從服務(wù)企業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，注重軟環(huán)境與硬環(huán)境同步建設(shè)，使園區(qū)成為真正意義上的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，成為企業(yè)發(fā)展的天堂。”
青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園12萬(wàn)平方米的孵化中心鳥(niǎo)瞰圖
以北科建集團(tuán)精心打造的青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園為例，園區(qū)共分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、加速區(qū)、孵化區(qū)、配套區(qū)四大部分，分別適合不同發(fā)展階段企業(yè)的需求。同時(shí)，在孵化區(qū)建設(shè)有國(guó)內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先、規(guī)劃超前的生物醫(yī)藥專(zhuān)業(yè)孵化器，更有包括分子生物技術(shù)平臺(tái)、基因組學(xué)技術(shù)平臺(tái)等在內(nèi)的六大公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，再加上涵蓋政策、資本、技術(shù)等六方面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，基本上解決了入園企業(yè)后續(xù)發(fā)展可能面對(duì)的種種問(wèn)題，使園區(qū)真正從運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，全面遠(yuǎn)離“地產(chǎn)化”怪圈，成為當(dāng)下眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒的范本。
無(wú)錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園
更為難得的是，北科建集團(tuán)認(rèn)為“去地產(chǎn)化”不能僅僅停留在口號(hào)上，而應(yīng)該落實(shí)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建造及運(yùn)營(yíng)中去，用實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)行業(yè)重燃生機(jī)。因此除了青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園之外，北科建集團(tuán)還打造了無(wú)錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園、嘉興智富城、長(zhǎng)春北湖科技園等科技地產(chǎn)項(xiàng)目，初步形成了縱跨南北的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局，“去地產(chǎn)化”進(jìn)程得到了進(jìn)一步推進(jìn)。
從目前種種跡象來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)極有可能成為國(guó)內(nèi)下一個(gè)投資熱點(diǎn)，這對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。“如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能脫離一般意義上的房地產(chǎn)，以企業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求為出發(fā)點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)‘去地產(chǎn)化’，那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將有望迎來(lái)發(fā)展的‘黃金時(shí)代’，但這需要更多像北科建集團(tuán)這樣的企業(yè)的共同努力”，行業(yè)資深人士如此表示。
