土地證是證明持證人對一定面積的土地享有所有權(quán)或使用權(quán)的書面文件，是持證人享有土地所有權(quán)或使用權(quán)的法律憑證。那么無證土地買賣是否有效？應如何處理？
無證土地買賣涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地，是違反土地管理法律、法規(guī)的行為，其土
地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
土地使用權(quán)無證買賣應如何處理？
問：A公司以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證。在建設(shè)項目剛剛完成一小部分時，便將土地使用權(quán)連同在建項目轉(zhuǎn)讓給B公司。B公司接手后未進行實際開發(fā)，也未取得土地使用權(quán)證又將土地使用權(quán)連同建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓給C公司?，F(xiàn)A、B兩公司因未按規(guī)定參加年檢已被吊銷營業(yè)執(zhí)照，法定代表人也不知去向，C公司沿用A公司的有關(guān)建設(shè)手續(xù)已將該項目基本建成，在申請辦理權(quán)屬過戶登記時遭到登記主管部門拒絕，理由是B公司并未取得土地使用權(quán)證，無權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，B公司與C公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的。請問，登記主管機關(guān)拒絕辦理權(quán)屬過戶登記的理由成立嗎？這種情況應如何處理？
答：在未取得權(quán)屬證書的情況下就轉(zhuǎn)讓土地或房產(chǎn)的情況在全國范圍內(nèi)普遍存在，而且常常會形成多次的連環(huán)轉(zhuǎn)讓。除了首次轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)讓方有可能已經(jīng)取得權(quán)屬證書外，其余各次轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方可能并無權(quán)屬證書，而只是將與前手的轉(zhuǎn)讓合同作為轉(zhuǎn)讓依據(jù)，到最后一個受讓方要求辦理權(quán)屬過戶登記時，登記主管部門便往往以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，“不得轉(zhuǎn)讓”為依據(jù)，認定轉(zhuǎn)讓行為違法，并拒絕辦理權(quán)屬過戶登記。然而這種處理方法過于簡單，會造成很多后遺癥。這些年，城市中的許多建設(shè)工程形成爛尾，并多年得不到解決，與這種簡單僵化的處理方法不無關(guān)系，而且拒絕辦理權(quán)屬過戶登記真正懲罰的是實際投資建設(shè)者和最終購買物業(yè)的人，這種懲罰并不公平。
2007年生效的《物權(quán)法》已經(jīng)實行合同效力和物權(quán)效力相區(qū)分的原則，未辦理權(quán)屬登記雖然不能取得物權(quán)效力，但并不影響設(shè)立物權(quán)的原因——合同的效力。最高人民法院相關(guān)司法解釋也并不認為凡違反法律規(guī)定的行為均屬無效，而只有違反法律、行政法規(guī)“效力性強制規(guī)定”的行為才可認為無效，而在司法審判實踐中，人民法院并未將《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定視為“效力性強制規(guī)范”。轉(zhuǎn)讓方雖未取得權(quán)屬證書，但只要能夠證明其對房地產(chǎn)有處分權(quán)，并且具備辦證條件的，仍可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。此外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件法律適用問題的解釋》還規(guī)定了“合同效力補正”原則，即使因某種審批程序方面的缺陷（比如未辦理權(quán)屬證書）可能使合同無效的，只要在起訴前補辦了權(quán)屬證明或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，其合同效力即可補正。
不過，有的登記主管機關(guān)并不直接拒絕辦理權(quán)屬過戶登記，而是要求必須由轉(zhuǎn)讓方到場并出具相關(guān)證明，甚至要求每一次轉(zhuǎn)讓都必須納稅。如果發(fā)生在前的交易環(huán)節(jié)，納稅主體不能交稅，則由最后申請辦理權(quán)屬登記的受讓方一并補交，否則不予辦理過戶登記?，F(xiàn)在很多城市一些房屋已實際入住使用多年，但卻遲遲不能辦理權(quán)屬登記，無法取得產(chǎn)權(quán)證書，與登記機關(guān)對待連環(huán)交易的這種強制性要求不無關(guān)系。因為在我國，房地產(chǎn)開發(fā)的早期，許多房地產(chǎn)公司都是炒合同、炒批文的項目公司，自己往往并不實際開發(fā)，而是通過空手轉(zhuǎn)讓獲利，沒有了可轉(zhuǎn)讓的項目，一些公司也就自生自滅了。在土地出讓采用公開競價方式之后，一大批競爭實力不強，拿不到土地的房地產(chǎn)公司便被自然淘汰，這樣的公司，你不僅找不到負責人，即使找到，讓其配合辦理相關(guān)手續(xù)或者補交稅款難度也很大。而讓最后實際開發(fā)或者最終買受人補交歷次交易過程中的全部稅費，不僅稅費負擔太重，而且也有失公平。這樣，連環(huán)的不動產(chǎn)交易到了最后一環(huán)就形成一個死結(jié)，解不開這個結(jié)，不僅實際投資人和物業(yè)買受人是受害者，而且國家也受損失——由于不能補辦相關(guān)手續(xù)，常常造成土地的閑置和工程的爛尾，即使已經(jīng)投入使用的物業(yè)，一些本可收取的稅費（比如房產(chǎn)稅）等也難以收取。
如何解決土地等不動產(chǎn)連環(huán)交易的權(quán)屬過戶登記問題，單純的“堵”和消極不作為既不能解決老問題，新的連環(huán)無證交易還會不斷產(chǎn)生。之所以許多當事人不愿意辦理轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬登記手續(xù)，重要原因之一就是法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件過于嚴苛，比如25%開發(fā)量的規(guī)定，就阻礙了交易自由，現(xiàn)在看來這一規(guī)定已實無必要，應當及時取消。我們的法律特別強調(diào)政府“管”的職能，而少有服務的意識。將不動產(chǎn)登記和征稅兩種行政權(quán)力捆綁在一起，將登記作為征稅的手段，就凸顯了行政權(quán)力的強勢。此種做法看似對強化征稅權(quán)力有效，但實際上卻限制和減少了交易，從絕對量上其實是減少了稅收。因此，為避免繼續(xù)產(chǎn)生新的連環(huán)無證交易，首先應當減少限制，放寬條件，簡化手續(xù)，并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費，從而在鼓勵交易的同時又使當事人能夠自愿辦理權(quán)屬登記。
對于已經(jīng)形成的無證連環(huán)交易，不應輕易否認中間轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓合同的效力。按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定，“有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”，也是轉(zhuǎn)讓合同效力補正的依據(jù)之一，即在沒有取得土地使用權(quán)證書的情況下，只要有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也可認定為有效。因此，只要土地使用權(quán)出讓金——獲得土地使用權(quán)必須支付的對價沒有拖欠，或者實際投資人自愿補交的，并且能夠提供相關(guān)交易和投資證明，政府主管部門就應當同意轉(zhuǎn)讓，并為實際投資人或者物業(yè)持有人辦理權(quán)屬過戶手續(xù)。至于中間交易環(huán)節(jié)，登記主管部門完全可以不必過問。如果中間交易存在瑕疵或者爭議，即便已經(jīng)完成了權(quán)屬變更登記，相關(guān)權(quán)利人也完全可以通過申請“更正登記”、“異議登記”或者提起民事訴訟獲得救濟。而交易環(huán)節(jié)的稅收，我國法律對于如何征收，如何對偷逃稅行為進行懲罰，早有明確規(guī)定，不能將該稅收負擔轉(zhuǎn)嫁給實際投資人或最終物業(yè)買受人，更無須不動產(chǎn)登記主管部門借助登記權(quán)力代行稅收管理職能。
