近日，深圳市人民政府法制辦公室發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規(guī)定》(征求意見稿、以下簡稱《規(guī)定》)意見的通告。表示將進(jìn)一步在拆除范圍內(nèi)權(quán)屬認(rèn)定的程序簡化、歷史用地處置的資料要求、歷史用地處置與更新單元規(guī)劃審批之間的流程關(guān)系等方面進(jìn)行修改優(yōu)化。
城市更新項(xiàng)目推進(jìn)過程中，往往需要依據(jù)現(xiàn)行政策進(jìn)行土地、建筑物的確權(quán)。為加快項(xiàng)目實(shí)施，本次《規(guī)定》修訂過程中，為保證政策條款的清晰、實(shí)用、可操作性，一方面刪除了不涉及程序簡化、無需核發(fā)處理意見書的相應(yīng)條款(包括非農(nóng)建設(shè)用地或征地返還用地落實(shí)、舊屋村范圍認(rèn)定)，可直接按現(xiàn)行政策辦理；另一方面對于符合歷史遺留違法建筑處理、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題相關(guān)政策及國有已出讓土地上的無報建手續(xù)的建筑物，《規(guī)定》進(jìn)一步做好與相關(guān)政策和程序的銜接，明確了可簡化的具體手續(xù)。
關(guān)于歷史用地處置范圍，《規(guī)定》進(jìn)行了細(xì)化、明確， “已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議但未進(jìn)行補(bǔ)償”，主要是指未簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議或已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議但土地或建筑物未作補(bǔ)償?shù)耐恋?，但對土地及建筑物均作過補(bǔ)償?shù)?、或者已進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)?，不納入歷史用地處置范圍。另外，對于征(轉(zhuǎn))地協(xié)議中明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)那樾?，《?guī)定》明確此類情形不屬于“土地或者建筑物未作補(bǔ)償”。同時，本次修訂中，為簡化歷史用地處置與更新單元規(guī)劃間的流程關(guān)系，《規(guī)定》對相關(guān)條款進(jìn)行了修改，歷史用地處置審批流程不再與更新單元規(guī)劃審批流程交互，歷史用地處置申請受理后，經(jīng)審查符合條件的，在20個工作日內(nèi)核發(fā)歷史用地處置意見，更新單元規(guī)劃審查時結(jié)合歷史用地處置情況進(jìn)行審查。
據(jù)悉，《規(guī)定》屬于深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(市海洋局)制定的規(guī)范性文件，為深圳市城市更新工作實(shí)施的配套政策之一，適用于我市拆除重建類城市更新單元的土地、建筑物信息核查及歷史用地處置。
附：
深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規(guī)定
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置工作，高效、科學(xué)、規(guī)范推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》(深府辦〔2016〕38號)等相關(guān)文件，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于拆除重建類城市更新單元的土地、建筑物信息核查及歷史用地處置。
第三條 市規(guī)劃國土主管部門負(fù)責(zé)制定城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置的相關(guān)政策，各區(qū)(含新區(qū))城市更新職能部門負(fù)責(zé)組織開展土地、建筑物信息核查及歷史用地處置等具體工作。
第二章 土地、建筑物信息核查
第四條 城市更新單元計劃批準(zhǔn)后,在開展土地、建筑物信息核查和歷史用地處置之前，城市更新單元的相關(guān)主體可依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定辦理拆除范圍內(nèi)土地、建筑物的權(quán)屬認(rèn)定工作。
具備下列情形的，可不再辦理相關(guān)手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門在受理之日起20個工作日內(nèi)核發(fā)處理意見書(內(nèi)容模板見附件1)。相關(guān)建設(shè)行為如違反有關(guān)規(guī)定須予以行政處罰的，應(yīng)當(dāng)依法予以行政處罰；如需補(bǔ)繳地價的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價；罰款和地價可在核發(fā)處理意見書之后繳納，須在城市更新項(xiàng)目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前繳清。
(一)根據(jù)歷史遺留違法建筑處理有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)歷史遺留違法建筑處理部門審查符合處理?xiàng)l件的，可不再辦理房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)；
(二)符合《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》(深府〔2010〕66號)處理?xiàng)l件的，可不再辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)；
(三)國有已出讓土地地上建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)、未辦理規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》等有關(guān)規(guī)定，屬于不影響城市規(guī)劃或者影響城市規(guī)劃但尚可采取改正措施、可以補(bǔ)辦手續(xù)的，可不再辦理規(guī)劃確認(rèn)、規(guī)劃審批、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)。
在城市更新單元實(shí)施拆除重建時，按照規(guī)定開展相關(guān)工作、取得相應(yīng)處理意見書的土地、建筑物，視為權(quán)屬清晰的土地、建筑物。如城市更新單元被調(diào)出更新單元計劃，處理意見書自動失效。
第五條 城市更新單元計劃批準(zhǔn)后、單元規(guī)劃申報前，申報主體應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請對更新單元計劃拆除范圍內(nèi)的土地、建筑物信息進(jìn)行核查，并提交下列資料：
(一)土地、建筑物信息核查申請表(表格格式見附件2-1)；
(二)申請人身份證明；
(三)土地權(quán)屬證明材料；
(四)建筑物權(quán)屬證明材料；
(五)未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的，提交規(guī)劃驗(yàn)收證明文件或者建筑物現(xiàn)狀測繪報告；
(六)土地信息一覽表、建筑物信息一覽表及相關(guān)圖示(表格、圖示格式及規(guī)范要求見附件2-2～6)；
(七)土地征(轉(zhuǎn))情況證明材料等其他必要資料。
第六條 區(qū)城市更新職能部門受理土地、建筑物信息核查申請后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)檔案等基礎(chǔ)資料，結(jié)合申報主體提交的申請材料對土地面積、土地權(quán)屬、建筑物面積等內(nèi)容進(jìn)行核查，在20個工作日內(nèi)將核查結(jié)果函復(fù)申報主體(內(nèi)容模板見附件3)。
因規(guī)劃統(tǒng)籌、技術(shù)誤差等原因，申請核查范圍與更新單元計劃拆除范圍不一致的，可按照申請范圍進(jìn)行核查，并區(qū)分拆除范圍內(nèi)、外分別進(jìn)行核查數(shù)據(jù)匯總。
復(fù)函作為該城市更新單元實(shí)施過程中規(guī)劃審批、完善土地征(轉(zhuǎn))手續(xù)、歷史用地處置和項(xiàng)目地價測算的基礎(chǔ)，不作為土地及建筑物性質(zhì)、權(quán)屬、面積等的證明材料。復(fù)函中所有空格均為必填項(xiàng)，未能全部填寫的，視為核查結(jié)果不明確。
復(fù)函與《土地信息一覽表》、《建筑物信息一覽表》、《土地征轉(zhuǎn)補(bǔ)償信息圖》、《土地權(quán)屬圖》和《建筑物信息圖》等作為土地、建筑物信息核查的成果一并歸檔。
第三章 歷史用地處置
第七條 城市更新單元拆除范圍內(nèi)未簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議或已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償，且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū),可納入歷史用地處置范圍。征(轉(zhuǎn))地協(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)?，不屬于前?ldquo;土地或者建筑物未作補(bǔ)償”情形。已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。
申請歷史用地處置的，拆除范圍內(nèi)符合條件的用地應(yīng)當(dāng)一并申請?zhí)幹谩?/p>
第八條 土地、建筑物信息核查完成后，在申報主體申報城市更新單元規(guī)劃前或者同時，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位(以下簡稱“繼受單位”)可向區(qū)城市更新職能部門申請歷史用地處置。申請資料如下：
(一)歷史用地處置申請及承諾書(表格、內(nèi)容模板見附件4)；
(二)土地、建筑物信息核查結(jié)果的復(fù)函；
(三)繼受單位股東代表大會審議同意歷史用地處置的決議。決議須經(jīng)2/3以上(含2/3)股東代表表決同意，章程對表決通過率有更高要求的，從其規(guī)定。
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。
第九條 歷史用地處置申請經(jīng)審查符合條件的，區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起20個工作日內(nèi)，向繼受單位核發(fā)歷史用地處置意見書(內(nèi)容模板見附件5)。區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史用地處置情況進(jìn)行更新單元規(guī)劃審查。
第十條 對2013年5月17日前城市更新單元規(guī)劃已批準(zhǔn)但尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)用地審批的，繼受單位可在實(shí)施主體申請開發(fā)建設(shè)用地審批前向區(qū)城市更新職能部門申請歷史用地處置。經(jīng)審查符合條件的，區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起20個工作日內(nèi)核發(fā)歷史用地處置意見書(內(nèi)容模板見附件5)。
因落實(shí)處置意見書的土地處置方案，須增加已批更新單元規(guī)劃確定的無償移交政府用地面積的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定申請修改更新單元規(guī)劃，減少開發(fā)建設(shè)用地面積，規(guī)劃建筑面積不變。
第十一條 對于拆除重建類城市更新項(xiàng)目，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余部分無償移交政府，具體比例區(qū)分一般更新單元與重點(diǎn)更新單元分別確定(見表1)。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府土地優(yōu)先用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。
表1 拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷史用地處置比例表
第十二條 項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)后，歷史用地處置意見書作為城市更新項(xiàng)目用地審批及出讓的依據(jù)，處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
在城市更新項(xiàng)目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，繼受單位應(yīng)當(dāng)依法自行理清經(jīng)處置的歷史用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物，并與政府部門簽訂完善征(轉(zhuǎn))地手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補(bǔ)償費(fèi)用。
第十三條 城市更新項(xiàng)目涉及歷史用地處置的，對出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地，分為兩部分進(jìn)行地價測算：
(一)不超出拆除范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積(含可以一并出讓給實(shí)施主體的零星用地面積)的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照城市更新地價測算規(guī)定測算地價；
(二)超出拆除范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積(含可以一并出讓給實(shí)施主體的零星用地面積)的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照城市更新歷史用地處置的地價標(biāo)準(zhǔn)測算地價。
第十四條 城市更新單元拆除范圍及開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)需完善征(轉(zhuǎn))地手續(xù)但未按照本規(guī)定進(jìn)行歷史用地處置的用地，在城市更新項(xiàng)目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，繼受單位應(yīng)當(dāng)依法自行理清需完善征(轉(zhuǎn))地手續(xù)的土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物，并與政府部門簽訂完善征(轉(zhuǎn))地手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補(bǔ)償費(fèi)用。申請簽訂完善征(轉(zhuǎn))地手續(xù)協(xié)議須經(jīng)繼受單位股東代表大會審議且獲2/3以上(含2/3)股東代表表決同意，繼受單位章程對表決通過率有更高要求的，從其規(guī)定。
第四章 附則
第十五條 本規(guī)定自****年**月**日起實(shí)施，有效期5年。原《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》(深規(guī)土〔2013〕294號)、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置操作規(guī)程(試行)》(深規(guī)土〔2013〕295號)同時廢止。
