2018年5月17日，深圳市人民政府正式印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實施意見》。針對棚改的政策適用范圍、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、實施模式、房屋征收、用地出讓等核心問題作出明確規(guī)定。
相較于征求意見稿，除了對部分文字技術(shù)上的處理，主要變化有兩點：一是，第二條關(guān)于增購面積價格的問題，將“按照同項目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計收”修改為“按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似住房地產(chǎn)的市場價格”；二是，第十四條增加了項目專項規(guī)劃需報區(qū)城市更新主管部門審查的環(huán)節(jié)，相應(yīng)的由區(qū)城市更新主管部門來處理公示的相關(guān)工作。
1、政策適用范圍
對于舊住宅區(qū)的改造，2017年1月1日實施的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號，下稱“《暫行措施》”）已基本明確了改造條件和模式：“建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于20年”，“使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)”，“符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實施改造”。
此次發(fā)布的《棚改實施意見》沿襲《暫行措施》的規(guī)定，但是也有一些變化，政策適用的范圍主要分為三類：
一是，使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；2. 使用功能不齊全；3. 配套設(shè)施不完善。
二是，使用年限雖不足20年，但按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)的。
三是，轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村，各區(qū)政府可根據(jù)實際情況，將其有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。
同時，明確規(guī)定，《暫行措施》第六條規(guī)定的，無法獨立進(jìn)行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，即仍然適用城市更新的相關(guān)政策。
2、補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)
產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)：按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過建筑面積1 :1.2的比例。
貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）的規(guī)定確定。
增購獎勵：根據(jù)項目實際情況，可獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似住房地產(chǎn)的市場價格。
結(jié)合搬遷安置住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的具體規(guī)定，可以想見，對于權(quán)屬清晰的舊住宅區(qū)，如此設(shè)置的補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)將會一定程度上促使權(quán)利主體更加愿意選擇棚戶區(qū)改造的模式。
3、提出深圳特有的棚改實施模式
提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以參與。
棚改項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
4、實現(xiàn)棚改與房屋征收程序的有效銜接
為避免因個別業(yè)主提出不合理要求達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明確導(dǎo)致項目難以順利改造，進(jìn)而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益情況的發(fā)生，《實施意見》明確在相關(guān)情形下，區(qū)級政府可以根據(jù)公共利益的需要，根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》（市政府令292號）等規(guī)定，依法實施房屋征收。
5、確定棚改項目的土地出讓方式及地價計收標(biāo)準(zhǔn)
棚改項目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，由項目實施主體向各區(qū)城市更新主管部門申請用地審批，土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體，并明確棚改項目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務(wù)配套、商業(yè)配套等各類用途部分的地價計收標(biāo)準(zhǔn)。
附：《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實施意見》全文
