很多人投資都選擇投資不動(dòng)產(chǎn)，其中最常見的就是投資房地產(chǎn)，買個(gè)房以后增值之后再賣出，但是也有人投資土地的情況，投資都是為了獲得收益，這時(shí)候投資的收入是需要繳稅的，那么要是以土地投資入股需要繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅嗎？
答案是肯定的，以土地投資入股要交企業(yè)所得稅。
一、營(yíng)業(yè)稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
因此，母公司將土地使用權(quán)作為投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
二、土地增值稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅、對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第五條規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
因此，若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅;若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司應(yīng)按《土地增值稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第七條的規(guī)定：“(一)對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(二)對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”等相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。
《稅收征收管理法》第三十六規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用;不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。
根據(jù)上述規(guī)定，若母公司應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅時(shí)，母公司按土地的成本價(jià)投資子公司，可被認(rèn)定為未按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可合理調(diào)整應(yīng)納稅額。
三、企業(yè)所得稅
《企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。
前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))第二條規(guī)定，其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
第三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入;屬于外購(gòu)的資產(chǎn)，可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。
根據(jù)上述規(guī)定，母公司以土地使用權(quán)投資給子公司，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)視同銷售;母公司應(yīng)按購(gòu)入土地的成本價(jià)投資給子公司，除非取得土地是外購(gòu)的可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入外，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或關(guān)聯(lián)方的應(yīng)稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按合理方法調(diào)整。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，母公司取得土地的成本、稅金等費(fèi)用可按規(guī)定在稅前扣除。
假如母公司擬出資的土地使用權(quán)原賬面余額為1000萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估增值為5000萬(wàn)元，雙方確認(rèn)的公允價(jià)值也為5000萬(wàn)元;則企業(yè)應(yīng)確認(rèn)4000萬(wàn)元的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法計(jì)繳企業(yè)所得稅。
四、印花稅
從2006年11月27日以后，對(duì)投資后簽訂有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同的要繳納印花稅。稅率為萬(wàn)分之五。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》財(cái)稅[2006]162號(hào)：)第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
根據(jù)上述規(guī)定，母公司投資合同涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花。
五、契稅
對(duì)以國(guó)有土地使用權(quán)投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。
《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：(一)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。
