6月5日，深圳市出臺了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱為《意見》）。深圳率先推出“新房改”新政，解決四大住房核心問題，讓不少人歡呼雀躍。下面是國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎和經(jīng)濟(jì)學(xué)者宋清輝，為大家解讀深圳“新房改”。
1、未來保障性住房占比達(dá)六成，有什么深意？
《意見》指出：
市場商品住房，占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主；
人才住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應(yīng)；
安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)；
公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體。
馮奎:深圳“房改”新政擬將保障性住房和市場商品性住房的比例調(diào)整為六比四，這樣將滿足更多新市民的住房需求。此次“房改”提高保障性住房的比例，充分體現(xiàn)出住房的民生屬性，反映出未來住房改革的方向。
宋清輝：從吸引人才的角度來看，深圳“新房改”設(shè)置的保障性住房和商品房的比例，對深圳這座一線城市而言，有助于吸引國內(nèi)外各方面的人才，有助于深圳人才戰(zhàn)略的落實(shí)。
2、設(shè)置人才住房有什么特別意義？
《意見》指出：
人才住房重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應(yīng)，可租可售。
探索人才住房先租后購、以租抵購制度，在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關(guān)規(guī)定的人才，可申請購買人才住房。
進(jìn)一步優(yōu)化高層次人才安居措施，符合條件的高層次人才可以申請?jiān)谝欢晗迌?nèi)免租入住相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產(chǎn)權(quán)。
宋清輝：深圳市的“新房改”重點(diǎn)在于吸引人才、留住人才?！兑庖姟分杏幸稽c(diǎn)很值得關(guān)注，人才住房并不是什么人都可以申請，《意見》中指出“重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應(yīng)”，即需要有一定能力、有一定經(jīng)驗(yàn)且有一定可支配收入的群體，才有資格購買或租住這類住房。
根據(jù)《意見》，深圳市計(jì)劃到2035年新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房各占總供應(yīng)量的20%。也就是說，深圳計(jì)劃在未來的18年里，通過人才住房引進(jìn)大約34萬中高級人才及家屬。
3、為何對安居型商品房購買者設(shè)定收入財(cái)產(chǎn)限額？
《意見》指出：
合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財(cái)產(chǎn)限額。完善安居型商品房的分配制度，實(shí)行批次集中配租配售，根據(jù)每批房源的供應(yīng)情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時(shí)間等因素設(shè)定入圍條件，以輪候、抽簽、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。
馮奎：對安居型商品房實(shí)行一定年限的封閉流轉(zhuǎn)，設(shè)定財(cái)產(chǎn)限額門檻等是此次深圳“房改”的亮點(diǎn)，設(shè)置這些限制的目的還是想讓安居型住房、人才住房收獲精準(zhǔn)的政策效果，把這些保障性住房留給真正需要的人才。否則，就會導(dǎo)致政策針對性不強(qiáng)，無法保證公平，也可能出現(xiàn)“炒買炒賣”的行為。
宋清輝：“新房改”擬對安居房設(shè)財(cái)產(chǎn)限額門檻、對安居型商品房實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)等創(chuàng)新制度，是一種相對公平的方式。
設(shè)置年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)制度，會讓那些想炒房的人無法鉆空子，理論上對人才引進(jìn)和制度規(guī)范都是有利的。如果在出具的具體細(xì)則中，制定出對那些惡意獲取資格、惡意炒房者嚴(yán)格的懲罰措施，會更有利于引進(jìn)人才。
4、公共租賃型住房的租金優(yōu)惠意味著什么？
《意見》指出：
公共租賃型住房面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
馮奎：如果一個(gè)城市只盯著高層次人才，沒有基礎(chǔ)性人才，這個(gè)城市也發(fā)展不好，高層次人才的數(shù)量畢竟有限。而此次深圳“新房改”設(shè)置公共租賃住房兼顧了量多面廣的基礎(chǔ)性人才，這個(gè)做法是具有戰(zhàn)略眼光的，因?yàn)檫@些人可以有力地支撐起城市未來的可持續(xù)發(fā)展。
5、“新房改”將對深圳房價(jià)產(chǎn)生什么影響？
馮奎：從短期來看，深圳房價(jià)仍有上漲壓力，所以“新房改”出臺的同時(shí)，調(diào)控也不能放松。“新房改”是為了建立起房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制，目的不在于打壓房價(jià)，房價(jià)產(chǎn)生劇烈波動也是深圳不愿意看到的。
宋清輝：隨著人才不斷流入，能夠刺激深圳房價(jià)走高的因素有很多，但若能嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控舉措，加上“房改”新政，深圳將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
6、其他城市會仿效深圳出臺類似的“房改”新政嗎？
馮奎：深圳的“新房改”對于其他城市來說有一定的借鑒意義，尤其是對人口凈流入較多的大城市，有示范作用。但各個(gè)城市實(shí)際情況千差萬別，不能完全復(fù)制深圳方案，各地還是要結(jié)合自身?xiàng)l件，規(guī)劃城市未來的住房格局。
