在城市化進(jìn)程中，以安置房形式獲得房屋拆遷補(bǔ)償很常見。那么農(nóng)村拆遷安置房能買賣和轉(zhuǎn)讓嗎？交易合同是否具有法律效力？下面我們就來(lái)以一個(gè)真實(shí)的案例來(lái)為大家分析這個(gè)問(wèn)題。
基本案情
盧某系花都區(qū)某村的村民，唐某并非盧某所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
2014年1月，盧某作為甲方與唐某作為乙方簽訂一份《轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容包括：甲方是某重點(diǎn)工程征地拆遷補(bǔ)償對(duì)象之一，于2013年12月取得安置房指標(biāo)，乙方向其購(gòu)買安置房指標(biāo)。甲方將其所持有的安置房指標(biāo)505平方米（安置房戶型為五套共505平方米回遷房）轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓款為6000元/平方米，合計(jì)3030000元。
2014年1月，盧某作為甲方與唐某作為乙方又簽署了一份《轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容包括：甲方是某重點(diǎn)工程拆遷補(bǔ)償對(duì)象之一，于2013年12月取得安置房車位指標(biāo)，乙方向其購(gòu)買安置房車位指標(biāo)。甲方將其所持有的安置房車位兩個(gè)轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓款為50000元一個(gè)，合計(jì)人民幣100000元。
2014年1月25日，唐某通過(guò)轉(zhuǎn)賬形式向盧某支付3130000元。同日，盧某出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到以上款項(xiàng)。
后以上兩份《轉(zhuǎn)讓合同》不能履行，唐某遂將盧某訴至法院，要求盧某退回上述款項(xiàng)，并支付利息。
裁判結(jié)果
廣州市花都區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。本案中，征地拆遷補(bǔ)償對(duì)象獲得的安置房指標(biāo)是國(guó)家對(duì)宅基地被征收的農(nóng)民所作的補(bǔ)償，具有專屬性質(zhì)，依法不能轉(zhuǎn)讓。因此，唐某與盧某簽訂的上述《轉(zhuǎn)讓合同》屬于無(wú)效合同。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”
因上述《轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效，盧某應(yīng)當(dāng)向唐某返還因此而取得的財(cái)產(chǎn)。唐某并未實(shí)際取得安置房指標(biāo)，故無(wú)需向盧某返還相應(yīng)財(cái)產(chǎn)。為此，判令盧某向唐某退還3130000元，并支付利息。
盧某不服一審判決，向廣州市中級(jí)人民法院提出上訴。
廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理判決：駁回上訴，維持原判。
法官說(shuō)法
本案的審理焦點(diǎn)是安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。
本案中，唐某的主要訴訟請(qǐng)求雖然是要求盧某退回上述安置房指標(biāo)購(gòu)買款，但案件的審理必須首先解決唐某要求退回款項(xiàng)是否具有法律依據(jù)，即涉案的安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。
安置房是國(guó)家對(duì)被征收土地、房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人給予的補(bǔ)償方式之一，安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。
主審法官認(rèn)為可以分為兩大類。
第一類是對(duì)本屬國(guó)有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房。對(duì)于原屬國(guó)有土地上的房屋，在原房屋的所有人對(duì)原房屋具有處分權(quán)的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)均屬于一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓，在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，該轉(zhuǎn)讓合同系基于當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。
必須指出的是，此類合同有效不等于此類轉(zhuǎn)讓行為沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)。一方面，購(gòu)買房屋后是否能夠順利辦理過(guò)戶手續(xù)，取決于當(dāng)?shù)厥欠裼嗅槍?duì)該房屋的某些限制政策，否則買賣合同即使有效，但仍然無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。例如部分安置房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，假如買家自身不滿足經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件，或者賣家不滿足取得安置房后轉(zhuǎn)讓的最低年限規(guī)定，將無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，或者可能需要補(bǔ)交大額費(fèi)用（如土地出讓金）后才可辦理；另一方面，由于安置房指標(biāo)買賣的操作往往是雙方在簽訂該指標(biāo)買賣合同后，以賣方的名義與拆遷方簽署安置補(bǔ)償協(xié)議，再由賣方轉(zhuǎn)讓給買方，其中存在較長(zhǎng)的時(shí)間周期，特別是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，很容易出現(xiàn)賣家反悔的情形。因此，在購(gòu)買此類房屋前，應(yīng)當(dāng)充分了解該房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、權(quán)利限制等信息（可通過(guò)征拆、國(guó)土房管、規(guī)劃等有關(guān)部門查詢），對(duì)賣家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等）進(jìn)行必要的核實(shí)，對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行必要的約定，注意可能的法律風(fēng)險(xiǎn)，勿因貪圖便宜而造成損失和不必要的糾紛。
第二類是國(guó)家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅??！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)來(lái)源于集體經(jīng)濟(jì)組織的分配，非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織分配的宅基地。農(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，是農(nóng)民因失去宅基地而獲得的相應(yīng)補(bǔ)償，仍然具有專屬性質(zhì)，即其性質(zhì)不因“地”換成了“房”而改變，仍應(yīng)遵照上述法律規(guī)定執(zhí)行。
上述案例中，唐某并非盧某所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其沒(méi)有資格取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地，故在該宅基地被征收后，其不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織的拆遷安置房指標(biāo)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”上述兩份《轉(zhuǎn)讓合同》因違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，故雙方當(dāng)事人因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。
法官在此提醒：
對(duì)本屬國(guó)有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房可以買賣，但買家要注意查詢?cè)摪仓梅渴欠褙?fù)有轉(zhuǎn)售條件的限制，同時(shí)要審查賣家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等），對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行必要的約定，注意防范房產(chǎn)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)國(guó)家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅浚I家更要到有關(guān)部門查詢?cè)摪仓梅康男再|(zhì)，不能購(gòu)買非商品房性質(zhì)的安置房，否則可能面臨相應(yīng)買賣合同被判無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
