為加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造步伐，進一步規(guī)范棚戶區(qū)改造工作，晉州市政府印發(fā)了關于加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作的實施意見（試行）。其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造范圍包括城鎮(zhèn)危陋住宅區(qū)、城市危房、城中村和符合條件的改造搬遷村莊。
晉州市人民政府關于加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作的實施意見（試行）
晉政函〔2018〕19號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)），市政府有關部門：
為加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造步伐，進一步規(guī)范棚戶區(qū)改造工作，不斷改善城鎮(zhèn)形象和居民住房條件，根據(jù)《河北省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（冀政〔2013〕85號）、《石家莊市人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見》（石政發(fā)〔2014〕26號）、《石家莊市人民政府關于加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（石政辦發(fā)〔2015〕15號）等有關文件精神和晉政函〔2017〕38號文件相關規(guī)定，經市委常委會議、市政府第七次常務會議研究通過，制定本實施意見。
一、總體要求
全面貫徹黨的十九大精神，以改善居民住房條件為落腳點，按照新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和縣城擴容提質要求，有序推進各類棚戶區(qū)改造。堅持把棚戶區(qū)改造與城市功能布局、基礎設施建設、環(huán)境綜合治理相結合，強化組織領導，完善政策措施，加快改造步伐，力爭到2020年底，全市棚戶區(qū)改造取得顯著成效，城鎮(zhèn)面貌明顯改觀，居民住房條件有效改善，基礎設施和公共服務設施更加完善。
二、基本原則
（一）堅持政府主導與市場化運作相結合。既要政策引導、統(tǒng)籌協(xié)調，又要發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，多渠道籌措改造資金，提高社會資本合作主體參與改造工作的積極性。
（二）堅持以人為本、居民自愿。要充分尊重居民意愿，在入戶調查過程中，逐戶征詢居民改造意愿，同意改造戶數(shù)需達到90%以上。
（三）堅持積極、穩(wěn)妥、有序推進。按照先易后難、突出重點、典型引路的思路，抓住政策窗口期的契機，結合我市城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，堅持先城區(qū)、后鎮(zhèn)區(qū)，成熟一個、改造一個，積極、穩(wěn)妥、有序推進。
（四）堅持統(tǒng)一政策、安置先行。在拆遷補償、回遷安置等方面執(zhí)行統(tǒng)一政策，公開透明，依法運作。優(yōu)先建設回遷房，縮減居民過渡期，逐步形成先建后拆再出讓的良性循環(huán)。
三、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造范圍
（一）城鎮(zhèn)危陋住宅區(qū)。指城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，簡易結構房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的城鎮(zhèn)住宅區(qū)。
（二）城市危房。指城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內結構已嚴重損壞或承重構件屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
（三）城中村。指城鎮(zhèn)建成區(qū)及規(guī)劃建設用地范圍內的村莊。
（四）符合條件的改造搬遷村莊。實施村莊遷并至城鎮(zhèn)的村莊。
四、棚戶區(qū)改造實施方式
（一）國有土地上棚戶區(qū)改造實行拆除新建的，按照《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》（石家莊市人民政府令第192號）規(guī)定的程序，由市政府委托征收辦組織實施。
（二）納入棚改范圍的集體土地上城中村改造項目，參照晉政函〔2017〕38號文件相關規(guī)定，由屬地鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）組織實施。具體工作流程見附件1。
五、完善相關措施
（一）鼓勵社會資本合作主體參與改造。鼓勵和引導社會資本合作主體通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。參與棚改的社會資本合作主體需符合以下條件：
1.企業(yè)具有三級（含）以上房地產開發(fā)企業(yè)資質，且滿足相應的資質管理條件和項目必需的各類工程與技術人員。
2.企業(yè)從事房地產開發(fā)經營5年以上；近三年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；且建筑工程質量合格率100%。
3.企業(yè)具有完善的質量與安全認證、保證體系，未發(fā)生過重大工程質量、安全事故。
4.企業(yè)信譽好，社會責任感強。在市場監(jiān)管、稅務、住建、國土、人社、金融等部門沒有不良記錄，不存在無故拖欠工程款、農民工工資情況；具備金融機構出具的AAA級信用等級證明。
5.企業(yè)具有與項目相匹配的自有資金及投融資能力，能夠全額支付土地出讓成交價款。
6.企業(yè)具有成功實施拆遷改造的經驗，并提供成功案例等相關資料證明。
7.企業(yè)對擬開發(fā)的棚改項目能夠提出完整科學的改造方案、資金籌措方案和保證措施。
國有土地上棚改項目由征收辦對符合條件的社會資本合作主體進行考察選擇，需經市政府批準，市政府有否決權。由征收辦與社會資本合作主體簽訂棚戶區(qū)改造合作協(xié)議書。
集體土地上棚改項目由村“兩委”和所在鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）對符合條件的社會資本合作主體進行考察選擇，需經市政府批準，市政府有否決權。村委會、鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）與社會資本合作主體簽訂棚戶區(qū)改造合作協(xié)議書。
嚴禁村“兩委”未經鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）同意擅自與個人或開發(fā)企業(yè)簽訂改造合作協(xié)議，嚴禁參與棚改的企業(yè)轉讓項目，上述行為一經發(fā)現(xiàn)廢除改造合作協(xié)議，取消企業(yè)參與資格。
（二）嚴格棚改項目房地產價格評估機構選定。參與我市棚改項目的評估機構需符合以下條件：
1.具備二級（含）以上房地產估價資質。
2.兩年內無不良信用記錄。
3. 有豐富的拆遷評估經驗，能提供3個拆遷項目評估報告案例。
4.每個項目必須有兩個注冊估價師全程負責。
（三）足額繳納回遷安置住房保證金。在確定社會資本合作主體后，對于先拆后建或先建少后拆多的棚改項目，社會資本合作主體需向征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）繳納回遷安置住房保證金，并設立專戶管理。保證金按“回遷安置住房面積×回遷安置住房建安成本”繳納，回遷安置住房建安成本由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）委托第三方機構確定。由于特殊原因或項目不能按程序執(zhí)行，需動用保證金的，由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）商市棚改辦報市政府審批。
（四）合理確定開發(fā)強度。規(guī)劃局委托規(guī)劃設計咨詢機構，按照“政府讓利于民、社會資本合作主體降低利潤”的原則，根據(jù)現(xiàn)狀條件、補償標準、控規(guī)要求等核算棚改項目投資成本和收益情況，科學確定棚改項目的開發(fā)強度、套型建筑面積等規(guī)劃條件，涉及配套養(yǎng)老設施、科教文衛(wèi)設施的，還應明確配建的設施種類、比例、面積、設施條件，以及建成后交付政府或政府收購的條件等要求，作為土地供應的條件，堅決避免高強度、高密度開發(fā)建設，打造舒適宜居的居住環(huán)境。
（五）優(yōu)化土地供應模式。推行政府主導拆遷和安置房建設，形成凈地向社會出讓。對社會資本合作主體參與實施的棚改項目用地，應當以招標或者掛牌方式出讓。由審計局委托第三方機構對社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本進行審計決算，報國土局備案。財政局向國土局提供土地出讓計提資金費用清單。國土局按照不低于棚改項目安置費用、拆遷費用、回遷安置住房建安成本、征地成本和國家規(guī)定應計提資金費用等幾項之和的原則核定征收拆遷成本，并委托第三方機構對出讓土地價值進行評估，將征收拆遷成本和土地評估價值一并報市土地招拍掛委員會，由市土地招拍掛委員會研究確定出讓起始價和底價。
（六）加大政府資金投入。土地招拍掛結束后，如社會資本合作主體競得土地，根據(jù)社會資本合作主體申請，由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）向市政府申請回遷安置住房保證金的支付；待社會資本合作主體足額繳納土地出讓價款后，財政局將社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本及回遷安置住房建設資金分階段撥付征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）。首先，由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）支付社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本；其次，由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）與社會資本合作主體簽訂委托代建安置住房協(xié)議，由征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）會同市棚改辦按照回遷住房的工程進度分階段撥付回遷安置住房建設資金。
如社會資本合作主體未競得土地，由財政局將社會資本合作主體支付的安置費用、拆遷費用和征地成本，從該宗土地出讓價款中撥付征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）予以償還，同時，按照安置費用、拆遷費用、征地成本的10%或者該宗土地出讓凈收益的20%給予社會資本合作主體利潤，由財政局從土地出讓金中列支。
六、落實相關要求
（一）強化規(guī)劃引領。堅持結合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展和群眾生產生活需要，科學合理確定安置住房布局；要定位清晰，合理劃定生產、生活、生態(tài)空間，實現(xiàn)產業(yè)、生態(tài)、文化融合發(fā)展；在改造過程中，要突出片區(qū)特色，避免同城同質化。
（二）同步配套建設。棚戶區(qū)改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎設施建設項目，應當優(yōu)先列入城市建設年度計劃，與棚戶區(qū)改造同步進行。棚戶區(qū)改造安置項目配套設施應當與安置項目同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。
（三）加強回遷安置住房建設。一是實施房屋征收（拆遷）先補償、后搬遷。二是棚戶區(qū)改造應當優(yōu)先建設安置住房，確保按時回遷。商品房在居民安置住房開工建設前不得開工建設。三是安置住房建設要貫徹節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保的原則，安置住房結構形式為框剪結構高層建筑，套型面積以中小套型為主。
（四）落實工程質量責任制。嚴格執(zhí)行基本建設程序和標準規(guī)范，特別是抗震設防等強制性標準。貫徹落實綠色建筑行動方案，積極執(zhí)行綠色建筑標準。健全項目信息公開制度，落實施工現(xiàn)場信息公示欄和工程質量責任永久性標牌制度，接受社會監(jiān)督。
（五）落實社會保障支持政策。一是拆遷居民處于義務教育期內的，搬遷時可選擇原產權所在地按原招生辦法入學，或在遷入新房所在地按照劃片招生、就近入學的原則入學，任何學校不得拒絕接收入學。二是因棚戶區(qū)改造新增的就業(yè)崗位，優(yōu)先安排原村村民。符合條件的未就業(yè)原城中村村民，可享受市政府有關就業(yè)扶持政策。
七、加強組織領導
（一）嚴格落實責任。市棚戶區(qū)改造工作領導小組負責協(xié)調解決項目進展中的重大問題。每個項目均成立由市級領導任組長的項目小組，鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）、有關部門負責人為成員，要協(xié)調聯(lián)動，加強合作，共同推進棚戶區(qū)改造工作。
征收辦、鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）：負責開展棚戶區(qū)改造的調查摸底，研究審核改造方案，組織、管理、監(jiān)督項目的實施，保障居民妥善安置。
村委會：負責入戶調查工作，與村民簽訂拆遷補償安置協(xié)議，配合完成拆遷補償安置各項工作，做好本村穩(wěn)定工作。
住建局：按照相關要求對安置房建設進行全程質量監(jiān)督。認真履行市棚改辦職責，充實工作人員，做好統(tǒng)籌協(xié)調，健全推進機制，及時制定、修訂棚戶區(qū)改造相關政策及項目資料歸檔。
行政審批局：負責棚改項目審批立項工作。
財政局：負責落實棚改財政補貼資金，落實收費減免，土地出讓金的收繳、計提和支付。
國土局：負責棚改項目土地出讓起始價和底價的擬定，土地收儲和供應工作。
規(guī)劃局：負責棚戶區(qū)改造范圍的界定及規(guī)劃審批工作。
國稅局：配合財政局做好稅收減免落實工作。
審計局：負責委托第三方對社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本進行審計決算，負責棚戶區(qū)改造資金使用的監(jiān)督。
宣傳部、電視臺：負責棚改的宣傳工作。
信訪局：會同相關部門負責棚戶區(qū)改造涉及居民的信訪接待工作。
法院、公安局：負責棚戶區(qū)改造征收拆遷過程中的強制執(zhí)行工作。維持村民搬遷過程的交通秩序，搬遷中的交通管制，確保安全搬遷。
教育局：負責做好棚戶區(qū)改造涉及居民的子女轉學入學工作。
（二）加大輿論宣傳。宣傳部門要組織電視、報紙、網(wǎng)絡等各新聞媒體，大力宣傳棚戶區(qū)改造的重大意義、優(yōu)惠政策和實施辦法，充分調動棚戶區(qū)居民理解、支持參與棚改工作的積極性。
（三）強化督導檢查。市政府將棚戶區(qū)改造工作納入政府目標管理責任考核。市棚改辦要準確掌握工作動態(tài)，及時協(xié)調各項工作有序推進，督促各責任單位按期完成目標任務。市監(jiān)察委要加強對棚戶區(qū)改造規(guī)劃、征收、建設等進度情況的監(jiān)督檢查，對履行職責不力的單位和部門嚴格問責。
八、附則
（一）本意見自發(fā)布之日起施行，發(fā)布前已列入棚戶區(qū)改造范圍的項目不再重復履行申報程序，后續(xù)具體程序按新發(fā)布的程序執(zhí)行。
（二）本意見由市棚改辦負責解釋，并根據(jù)實際情況變化進行修訂。
附件：1.晉州市集體土地上棚戶區(qū)改造工作流程
2.棚改項目出讓財政計提資金費用清單
晉州市人民政府
2018年4月10日
附件1
晉州市集體土地上棚戶區(qū)改造工作流程
一、改造計劃的申報及審批
1.市政府確定2018—2020年棚戶區(qū)改造范圍。
2.所在鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）組織改造范圍內的村“兩委”逐戶征求村民改造意愿，同意改造的戶數(shù)達到90％以上。
3.村“兩委”根據(jù)村民意愿確定城中村改造整體安排并確定分期實施范圍。
4.召開村民代表大會或村民大會形成決議。
5.村委會向所在鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）提出改造申請。
6.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）組織規(guī)劃、國土、村委會共同對擬改造范圍進行現(xiàn)場查勘測量界定，由規(guī)劃局出具改造范圍示意圖，初步確定棚戶區(qū)改造范圍。
7.鎮(zhèn)黨委政府（開發(fā)區(qū)）召開黨政聯(lián)席會議進行專題研究，同意后向市棚改辦提出申請。
8.市棚改領導小組組織規(guī)劃、國土、住建、征收、鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）進行項目資料審查，審查通過后由市政府辦公室下發(fā)《列入棚戶區(qū)改造范圍通知書》。
9.市政府綜合考慮改造時序、資金投入、土地供應、群眾意愿等因素，研究確定城中村的改造范圍和土地征收計劃以及改造范圍涉及的基礎設施、公共設施、城市產業(yè)等規(guī)劃建設要求，發(fā)文列入棚戶區(qū)改造年度計劃。
工作流程：村申請---鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）初審---市棚改辦審查---市棚改領導小組通過---市政府批準
二、社會資本的引入
10.村“兩委”考察選擇棚戶區(qū)改造社會資本合作主體。
11.召開村民代表大會或村民大會形成決議。
12.村委會向鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）提出引入社會資本合作主體申請。
13.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）實地考察后，黨委政府召開黨政聯(lián)席會議進行專題研究，同意后報市政府批準。
14.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）、村委會、社會資本合作主體簽訂棚戶區(qū)改造合作協(xié)議書。
15. 鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）委托第三方機構確定回遷安置住房建安成本。
16.社會資本合作主體向鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）繳納回遷安置住房保證金，并設立專戶。
工作流程：村考察---鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）審核---市政府批準
三、改造方案制定和審批
17.規(guī)劃局委托規(guī)劃設計咨詢機構測算棚改項目開發(fā)強度和規(guī)劃控制各項指標，提交規(guī)委會研究確定。
18.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）向規(guī)劃局申請出具棚戶區(qū)改造項目紅線圖和規(guī)劃條件。
19.村委會、社會資本合作主體根據(jù)紅線圖、規(guī)劃條件和村民意愿制定改造方案（含規(guī)劃方案、拆遷補償安置方案），規(guī)劃方案經鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）初審后報規(guī)劃局預審。
20.召開村民代表大會或村民大會表決通過改造方案并形成決議。
21.村委會將決議和改造方案報所在鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）。
22.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）對改造方案進行專題研究同意后報市棚改辦，市棚改辦審核后報市政府審批。
23.市政府研究批準并在社會資本合作主體足額繳納保證金后啟動棚戶區(qū)改造工作。
改造方案審核流程：村、社會資本合作主體制定---村通過---鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）初審---規(guī)劃預審---市棚改辦審核---市政府批準
四、組織實施
24.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）組織村委會、國土局、社會資本合作主體進行調查、登記、認定工作。
25.村委會按規(guī)定選擇房地產價格評估機構進行評估。
26.村委會與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，收回宅基地證、房產證，并按補償方案進行補償。
27.村委會督促被拆遷人按協(xié)議約定騰空房屋并辦理交驗房手續(xù)。
28.社會資本合作主體實施舊房拆除、清運垃圾、平整場地等工作。
29.房屋拆遷工作完成后，市棚改辦、鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）組織驗收，由國土局辦理土地收儲后納入土地儲備庫。
30.審計局委托第三方機構對社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用、征地成本進行審計決算，報國土局備案。
五、土地公開出讓
31.國土局委托第三方機構評估出讓土地價值，按照不低于棚改項目安置費用、拆遷費用、回遷安置住房成本、征地成本和國家規(guī)定應收取費用等幾項之和的原則核定土地征收成本，報市土地招拍掛委員會確定土地出讓起始價和底價。
32.國土局對項目土地公開出讓。
六、回遷安置住房建設及交付
33.社會資本合作主體競得土地，鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）對社會資本合作主體繳納的回遷安置住房保證金予以支付。
34.待社會資本合作主體足額繳納土地出讓價款后，財政局將社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本及回遷安置住房建設資金分階段撥付征收辦或鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）。由鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）支付社會資本合作主體前期支付的安置費用、拆遷費用和征地成本。
35.鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）、村委會與社會資本合作主體簽訂委托代建安置住房協(xié)議。
36.社會資本合作主體在約定期限內完成回遷房建設，并按項目工程進度申請撥付回遷安置住房建設資金。
37.回遷安置住房竣工驗收合格后，由鎮(zhèn)政府（開發(fā)區(qū)）監(jiān)督村委會完成回遷安置住房的分配入住。
附件2
棚改項目出讓財政計提資金費用清單
一、國有土地收益基金（土地出讓總價款×5%）
二、土地出讓業(yè)務手續(xù)費（土地出讓總價款×2%）
三、鐵路建設費（土地出讓總價款×3%）
四、農業(yè)土地開發(fā)資金（3000元/畝）
五、廉租房保障資金（土地出讓純收益×10%）
六、農田水利建設資金（土地出讓純收益×10%）
七、教育資金（土地出讓純收益×10%）
注：1.土地出讓純收益=土地出讓總價款（第三方公司評估的土地價值）-征收成本-國有土地收益基金-土地出讓業(yè)務手續(xù)費-鐵路建設費-農業(yè)土地開發(fā)資金
2.征收成本=安置費用+拆遷費用+征地成本+回遷安置住房建安成本
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