9月7日上午，全國人大常委會立法工作會議在人民大會堂舉行，黨中央已經(jīng)批準十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，對本屆五年的立法工作作出統(tǒng)籌安排。此次列入五年規(guī)劃的一類項目有69件，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案；二類項目有47件，即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案；三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項目。
房地產(chǎn)稅終于有了眉目。在北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文看來，比起此前在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅多了個“地”字，但是難度由此極大增加，怎樣處理好土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在的重復征稅的問題，是現(xiàn)存的一大難點。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。這也意味著，“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。
“目前，我國對房地產(chǎn)征收的稅主要是集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一般有營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種，有時還有帶有附加性質(zhì)的教育費附加等，但在保有環(huán)節(jié)，除了城鎮(zhèn)土地使用稅和對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)免稅的房產(chǎn)稅，基本沒有針對居民住宅保有環(huán)節(jié)所征收的稅。”太平洋證券宏觀分析師肖立晟表示。作為保有環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅正是補齊立法框架內(nèi)缺失的重要一環(huán)，針對保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅的主旨既是為了完善稅制，也是為了補上財產(chǎn)稅的缺失。
然而2011年，在上海、重慶針對個人住房保有環(huán)節(jié)征收的試點房產(chǎn)稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。
有分析認為，其原因主要是，上海試點中有6條稅收減免政策；而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式，，甚至被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。征收面小、稅率低，而且類似于奢侈消費稅，也就是只有這個消費的額度或者說消費的面積超過了一定的限額，才會被納入征收范圍。
劃地而征
與已實行的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵更為豐富，實行起來也更為復雜。國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。
由于已經(jīng)有了土地出讓金，如果房地產(chǎn)稅只是做加法，將會導致重復征稅。在業(yè)內(nèi)專家看來，可能會將一些交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅裁撤并入房地產(chǎn)稅，以達到在調(diào)整稅負結(jié)構(gòu)的同時調(diào)整稅負水平。比如，因為和房地產(chǎn)稅的稅基重合，是否應該取消土地增值稅應該討論。
在肖立晟看來，作為營改增之后最主要的地方主體稅源，房地產(chǎn)稅或?qū)?ldquo;屬人原則”和“屬地原則”結(jié)合起來，以實現(xiàn)免征優(yōu)惠和征收方便之間的結(jié)合；房地產(chǎn)稅也可能會采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地區(qū)調(diào)節(jié)。
不過在征收環(huán)節(jié)仍有諸多細節(jié)尚未確定，例如免征面積如何設置，稅率是否累進等等。事實上，由于各地稅率不同，跨省市的房產(chǎn)如果累加，怎樣執(zhí)行也將成為難點。比如，專家普遍認為的免征稅面積，在一個省市減免后，另一個省市的房產(chǎn)是否不減免全額征稅，并按照兩地稅率分別在兩地繳稅，如果是的話，以哪個省市為減免面積的標準，在兩個省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標準減免，都是難題之一。
“房地產(chǎn)稅不會一刀切，會按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率，地方政府有自己的話語權(quán)。不過，一個問題在于，不同城市的房子會不會累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計算，我覺得應該不會綜合在一起征稅，而是以一個居住城市空間為限。”長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長王長勇說。
五年之期
早在2015年，房地產(chǎn)稅就同樣被列為十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃的第一類，但任期內(nèi)沒有提交一審。“當前也只是存在一個意圖，實際上對于要不要征收房地產(chǎn)稅，社會上并沒有達成共識。”國家行政學院教授馮俏彬則對北京商報記者說。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)法律專家表示，根據(jù)以往立法制定的相關情況，一般情況下，列入立法計劃不等于一定要出，不列入立法計劃肯定出不了，但房地產(chǎn)稅作為長效機制的重要組成部分，本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步。考慮到房地產(chǎn)稅的影響比較大，具體哪一年出，推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經(jīng)濟的影響，以及境外經(jīng)濟環(huán)境等因素，尋找合適的窗口期確定具體的時間。
房地產(chǎn)稅本身的復雜性及當前的相關情況決定了稅法的出臺必會經(jīng)過再三考量。國稅總局稅收科研所原副所長靳東升對北京商報記者表示，國內(nèi)復雜的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況、城鄉(xiāng)差距、國內(nèi)的房價與收入水平差距，是目前征收的三大難題。
然而也有業(yè)內(nèi)人士表示，可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產(chǎn)稅法”，但這個稅法一定是比較籠統(tǒng)的，綱領性的。因為房地產(chǎn)稅是地方色彩最濃的稅種，未來極有可能以地級市（甚至縣級市）為單位，出臺各自的實施條例，才能真正落地。首先是全國性立法。然后各省人大通過實施條例，各地級市（甚至縣、縣級市）人大通過實施細則，才能真正實施。房地產(chǎn)稅在全國全面落地，從立法完成算起，可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市會率先落地。
對于房地產(chǎn)稅征收后對利益格局的重塑，靳東升認為炒房者將會成為房地產(chǎn)稅施行后一大打擊對象。“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅只會對超出自身需要儲備的炒房者征收。”靳東升表示，試點的房產(chǎn)稅并不想給市場帶來過渡震蕩，“但是全國推行開來，還是會有效果的。”
不過，對于調(diào)整房價，長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所所長王長勇表示作用有限。“房地產(chǎn)稅征收的范圍非常小，大部分家庭都會減免，對財產(chǎn)征稅一定要調(diào)節(jié)財富，初期的調(diào)節(jié)功能多，體現(xiàn)就是免稅范圍比較大。”王長勇說。實際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，是為調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補充地方稅源，調(diào)控房價只是附帶的預期。
解讀：房產(chǎn)稅是直接稅，難以轉(zhuǎn)嫁
據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法的立法工作由全國人大常委會預算工作委員會和財政部負責。2016年3月，全國人大常委會預工委曾對外透露，已將房地產(chǎn)稅法列入全國人大常委會立法規(guī)劃一類立法項目，并進入當年立法工作計劃的預備項目。
2018年3月，財政部有關負責人在十三屆全國人大一次會議記者會上曾透露，全國人大常委會預工委、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案。
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴中國之聲，房地產(chǎn)稅法作為國際通行稅種、地方稅種，有著自身的鮮明特色。從稅收要素上來看，它是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)來征收的，當我們居住、擁有房地產(chǎn)時要交稅。第二個就是房地產(chǎn)稅實際上是按照房地產(chǎn)的市場價值作為稅基，體現(xiàn)了房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的特征。第三就房地產(chǎn)稅是個直接稅，是對居民對家庭征收的。所以一般稅負難以轉(zhuǎn)嫁。
分析：涉及房屋交易的稅費或合并調(diào)整，應不增加整體稅收負擔
據(jù)介紹，中國房地產(chǎn)稅制度設計在參考國際共性制度安排的同時，會注重從中國國情出發(fā)來合理設計。施正文介紹，所謂中國國情會體現(xiàn)在合并整合相關稅種以及合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節(jié)的稅費負擔等方面。目前的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、甚至增值稅，都會涉及到房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，所以保有環(huán)節(jié)將來要征稅，這些稅將來有的要合并進來，有的稅負要降低，這樣保證我們整體上稅收負擔不至于增加，但是結(jié)構(gòu)上有增有減。
建議：應充分考慮免稅面積等群眾關切，防止征重稅
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波接受中國之聲采訪時認為，中國的房地產(chǎn)稅法要充分考慮復雜的房產(chǎn)屬性等因素，在設計如稅率、稅基、免稅額的時候更關切人民群眾的一些想法和基本需要，比如說人均應該有多少平米免稅。樓建波認為，我們國家的房屋的情況無比復雜，有公房改制改過來的，有商品房，有經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在還有共有產(chǎn)權(quán)住房，還有職工公寓。在稅收制度設計的這個時候必須對這些情況都做考慮。
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文指出，征稅范圍、稅率、稅基，是房地產(chǎn)稅法立法制度設計的重中之重。第一個就是征稅范圍，房地產(chǎn)稅應當是一個逐步的長期發(fā)展成熟的過程，所以一開始房地產(chǎn)稅的征收方案就要限制在對高端多套房政策，應該會有一個較大的免征的政策。第二個就是稅率。施正文認為，對房地產(chǎn)稅的稅率要從嚴控制，要有個上限，防止一些地方基于財政收入的考量征重稅。第三個就是稅基，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?；镜脑瓌t是市場價值要評估，但是還要考慮到一些一線城市，目前房地產(chǎn)的泡沫有的房價很高，在這種情況下沒有一個打折稅基打折的措施的話，稅也可能會比較重。應允許對房地產(chǎn)價格過高的地方，在評估的時候最后確定計稅依據(jù)時可以打折。
預測：現(xiàn)在不具備普遍征稅條件或瞄準限制高端多套房
據(jù)了解，我國出臺房地產(chǎn)稅法的總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。施正文介紹，目前國際上多數(shù)國家對于房地產(chǎn)稅是普遍征收的原則，但是對于中國來說還不具備普遍征稅的條件，所以必須走分步推進的路徑。
施正文認為，這就是說我們將來可能是只對一些高端的房地產(chǎn)、多套房子和一些具備條件的地方開征，而不會是對所有的房子、在所有的地方同一個時點來開征。因為我們現(xiàn)在還不具備條件，一個是征管的條件，另外就是整個稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當然從房地產(chǎn)未來長遠看，它為了要成為地方主體稅種，那必須要普遍征收。
施正文認為，當前我國房地產(chǎn)稅開征有契合的因素，就是要積極發(fā)揮房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場調(diào)控當中的作用，有必要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制。這樣一個稅收就是一個長效機制，因為它是通過經(jīng)濟法律的手段，給社會一個穩(wěn)定的預期，它不像行政調(diào)控是短期手段。
提醒：抑制樓市不是立法唯一目的
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波同時提醒，房地產(chǎn)稅法雖然有增加房屋持有成本，抑制房地產(chǎn)投機行為的作用，但是這并不是立法的唯一目的。第一點就是在設計房產(chǎn)稅制度的時候，不要光想著說這是打壓房價的利器；第二點，也不能指望房產(chǎn)稅一出來，房價恨不得應聲而倒，就沒人炒房了，抑制炒房是要好多的機制在一起才會起作用的。樓建波表示，從國外的經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅更多的是通過征稅來滿足地方必要的公共財政支出的一個手段。
