宅基地是農(nóng)村集體土地分給個農(nóng)戶建房使用。宅基地是集體所有，農(nóng)民有使用權(quán)。在今年的一號文件和兩會中，都有提到我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分置”，那么什么是宅基地“三權(quán)分置”？實施該政策后，農(nóng)房可以自由買賣嗎？哪些人將從該政策中獲益？
一、什么是宅基地“三權(quán)分置”？
1、落實宅基地集體所有權(quán)
2、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)
3、適度放活宅基地使用權(quán)
所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶所有，這就是前兩權(quán)的具體含義也是長期以來的政策。
而此次探索宅基地“三權(quán)分置”中新的地方在使用權(quán)的適度放活。這里我們將適度與放活分開理解。
二、宅基地“三權(quán)分置”后，農(nóng)房可以自由買賣嗎？
“自由買賣”宅基地是不可以的。農(nóng)村目前允許土地合法流轉(zhuǎn)，其中就包括宅基地。一般情況下，同村戶口的村民之間可以相互轉(zhuǎn)讓和交易宅基地和房屋，這是很正常的。
還有一種情況就是將宅基地和房子賣給外村村民，這樣的交易需要經(jīng)過村集體等相關(guān)單位審核批準(zhǔn)，并及時辦理過戶等手續(xù)方可，如果不辦理相關(guān)手續(xù)，交易將不受法律保護，買房很有可能會失去，因為原則上本村的宅基地只應(yīng)該由本村村民取得分配權(quán)。
那么農(nóng)村居民是否可以將宅基地和房子賣給城市居民？
同樣的，原則上是不允許的，尤其是宅基地。但如果是買賣雙方基于完全平等自愿的基礎(chǔ)，將宅基地之上的房屋進行交易過戶，順帶轉(zhuǎn)讓宅基地，這是可以的，如果尋求法理依據(jù)，是可以在《土地管理法》中找得到的。
城里人想用宅基地怎么辦?
如今城里人很多夢想能在鄉(xiāng)下有塊自己的地、自己的房子。但宅基地政策規(guī)定城里人是絕對不能購買宅基地的。但是在適度放活的要求下，城里人如果想使用農(nóng)村宅基地的話，現(xiàn)在也有辦法了。
舉個例子來說：農(nóng)民小王在農(nóng)村有100平米的宅基地房屋，這個房屋被市民小趙看上了。如今的辦法是：農(nóng)民小王可以把自己對該塊宅基地房屋的居住使用權(quán)，以租賃的方式轉(zhuǎn)給小趙使用，二人簽訂合同。之后城里人小趙可以在合同有效期內(nèi)，就能合法使用宅基地了。
很多朋友都在郊區(qū)租房租地度假休閑回歸田園，就是這樣辦的。
宅基地流轉(zhuǎn)雖然不能等同于宅基地買賣，但跟承包地流轉(zhuǎn)一樣，宅基地可以通過轉(zhuǎn)租“使用權(quán)”的方式在市場進行交易，閑置宅基地的潛在價值終于可以發(fā)揮了。
三、宅基地“三權(quán)分置”，哪些人將從該政策中獲益？
該政策最直接的紅利獲益者無疑是這三類人：
1、家有宅基地的農(nóng)戶
對于這類人來說，賺錢的機會就擺在眼前了。有村民家里有閑置的宅基地，可以出租給做休閑農(nóng)業(yè)項目的個人或者公司來獲取分紅;
還有的家里自己建了“小產(chǎn)權(quán)房”，過去賣小產(chǎn)權(quán)房國家是禁止的，但現(xiàn)在呢完全可以通過出售“使用權(quán)”的方式，只要你的房子不是違法建筑，就肯定可以賺錢了。
2、農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者
宅基地可以依法流轉(zhuǎn)之后，獲得宅基地使用權(quán)更方便了，開發(fā)項目更容易了。返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者也可以通過租賃“使用權(quán)”的方式，做特色客棧、農(nóng)家樂等。這樣就不要再為申請地塊而勞神費力了。
3、想買宅基地或者小產(chǎn)權(quán)房的人
比如有的人想到農(nóng)村養(yǎng)老，但是過去一直苦于買不到宅基地，現(xiàn)在終于可以實現(xiàn)了。不過城里人到農(nóng)村買地建別墅、私人會館的口子不能開，因為宅基地流轉(zhuǎn)要在“適度”的原則下進行。
