房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)不缺話題。從2010年國(guó)務(wù)院和財(cái)政部三次發(fā)文推進(jìn)房地產(chǎn)稅至今，房地產(chǎn)稅為什么征收、如何征收、由誰(shuí)征收等問(wèn)題仍能刺痛一批人的神經(jīng)。2018年房產(chǎn)稅開(kāi)征的最新消息來(lái)了，房地產(chǎn)稅房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
在清華大學(xué)五道口金融學(xué)院教授、國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)朱寧看來(lái)，房地產(chǎn)稅應(yīng)該由地方政府征收，以此來(lái)體現(xiàn)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的初衷“緩解地方債務(wù)危機(jī)。”
不久前，《人民日?qǐng)?bào)》公布了十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類項(xiàng)目，擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。后來(lái)有法工委副主任解釋，5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，將在任期內(nèi)或者條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議，其中就包括房地產(chǎn)稅法。于是就有了房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請(qǐng)審議的說(shuō)法。
正是這樣的說(shuō)法，竟然在樓市里出現(xiàn)了截然相反的兩個(gè)觀點(diǎn)，有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅來(lái)不了了，起碼這幾年沒(méi)戲了，5年才審議，那就是說(shuō)離面世還早著呢。而另一派人則認(rèn)為，5年內(nèi)提請(qǐng)審議只是給了一個(gè)底線，房地產(chǎn)稅這把“劍”甚至可能在5年內(nèi)的任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)出臺(tái)。
爭(zhēng)議也代表著房地產(chǎn)稅足夠重要，影響足夠大，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)產(chǎn)生各種解讀。畢竟房子在過(guò)去很多年里都是財(cái)富的象征，而一旦在持有環(huán)節(jié)開(kāi)始征稅，甚至對(duì)多套房使用懲罰性稅率，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)慣有的購(gòu)買、持有思維產(chǎn)生巨大沖擊。那么房地產(chǎn)稅是否做好了出臺(tái)準(zhǔn)備呢？是否會(huì)影響房?jī)r(jià)呢？針對(duì)這些關(guān)注度較高的問(wèn)題，北京青年報(bào)記者專訪了多位業(yè)內(nèi)學(xué)者，也包括原全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的立法專家，將給您一個(gè)盡可能全面清晰的答案。
重慶、上海模式基礎(chǔ)上改良先征后調(diào)
談及未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收時(shí)，很多專家學(xué)者都認(rèn)為，在現(xiàn)有的重慶、上海模式基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，是最可行的方式。
朱少平告訴北青報(bào)記者，房地產(chǎn)稅目前還沒(méi)有公布任何細(xì)則，但他認(rèn)為最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，形成方案。他認(rèn)為，無(wú)論怎么調(diào)，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開(kāi)征，如果是家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，很可能會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)問(wèn)題，會(huì)有一大批人為了避稅而選擇離婚，會(huì)激增離婚率，導(dǎo)致現(xiàn)有家庭分裂。因此根據(jù)這個(gè)思路，還應(yīng)該對(duì)多套房實(shí)施懲罰性稅率，在原有征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對(duì)多套房提征高稅。
另外，58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的征收方式會(huì)參考目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)模式，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照“評(píng)估值”按比例征收房地產(chǎn)稅，很多人可能會(huì)認(rèn)為會(huì)造成稅賦過(guò)高，但稅賦高低和采用“評(píng)估值”征收并不存在直接因果關(guān)系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率，換言之，按評(píng)估值征收也并不意味著會(huì)采用歐美國(guó)家2%-4%的稅率征收。
房地產(chǎn)稅與抑制房?jī)r(jià)關(guān)系不大
不少人認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)就是為了抑制房?jī)r(jià)，因此翹首期盼房地產(chǎn)稅的落地。但實(shí)際上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的眼里，房地產(chǎn)稅與抑制房?jī)r(jià)關(guān)系并不大。
張波認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房?jī)r(jià)，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng)；另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)稅立法后，誰(shuí)持有誰(shuí)納稅的方式會(huì)更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過(guò)房地產(chǎn)稅收則變成長(zhǎng)期現(xiàn)金流，細(xì)水長(zhǎng)流的方式更能讓地方政府著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。
不過(guò)張波也表示，房地產(chǎn)稅雖然不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但結(jié)合其他長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)極大改變?nèi)藗儗?duì)于房產(chǎn)投資的預(yù)期。房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，未來(lái)稅收制度結(jié)合土地制度、住房制度、金融制度等多種長(zhǎng)效機(jī)制手段將對(duì)于房產(chǎn)投資的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的，影響也會(huì)更為深遠(yuǎn)。
如果開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，將會(huì)怎么征收呢？
先來(lái)看看上海和重慶的兩個(gè)試點(diǎn)的執(zhí)行情況：
| 重慶 | 上海 | |||||
| 啟動(dòng)時(shí)間 | 2011年1月28日起 | 2011年1月28日起 | ||||
| 試點(diǎn)范圍 | 重慶9個(gè)主城區(qū) | 上海市行政區(qū)域內(nèi) | ||||
| 征收對(duì)象 | 1.對(duì)獨(dú)棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅 2.個(gè)人新購(gòu)高檔住房要征房產(chǎn)稅（高檔住宅是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)高兩倍的房子）3.如果個(gè)人在重慶沒(méi)有戶籍、沒(méi)有工作，在重慶購(gòu)買房，首套房不會(huì)收稅，多套房從第二套開(kāi)始收稅，即使是普通房子也要征收 | 1.本市居民家庭在本市新購(gòu)、且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）2.非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房 | ||||
| 稅率 | 不管獨(dú)棟商品住宅還是高檔住房，建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的，收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2% | 房產(chǎn)稅試用點(diǎn)適用稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4% | ||||
| 計(jì)稅依據(jù) | 以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù) | 1.參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估 2.試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù) 3.房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納 | ||||
上海執(zhí)行的是新購(gòu)房屋才需要交稅，而重慶則主要針對(duì)高檔房屋（均價(jià)高于新建房屋成交均價(jià)的2倍）進(jìn)行征稅，對(duì)于存量房屋，180平米以下免稅，新購(gòu)房屋100平米以下免稅，超出部分以累進(jìn)制的方式計(jì)稅。
而據(jù)黃奇帆黃市長(zhǎng)透露，未來(lái)房產(chǎn)稅的征收將按照房屋的評(píng)估價(jià)為依舊，同時(shí)對(duì)存量房和增量房均進(jìn)行征收。因此可以確定的是，對(duì)于那些擁有大量房產(chǎn)的房叔房姐來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，他們的好日子就要到頭了。
