不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。那不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書有什么用？哪些情況不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？
一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書有什么用？
1.我國(guó)歷來(lái)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書的傳統(tǒng)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》就是新時(shí)期實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，給權(quán)利人頒發(fā)的統(tǒng)一證書。
2.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的意義。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”
3.權(quán)利人申請(qǐng)登記，領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，表明了權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利可以得到法律的保護(hù)。權(quán)利人也能夠根據(jù)證書記載的內(nèi)容，及時(shí)便捷地掌握自己的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)狀況，有效便捷地開(kāi)展有關(guān)交易，保護(hù)和實(shí)現(xiàn)自己的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。同時(shí)，發(fā)證是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》要發(fā)放到權(quán)利人手中，證書發(fā)放的及不及時(shí)、記載的準(zhǔn)不準(zhǔn)確，對(duì)登記機(jī)構(gòu)也是一種監(jiān)督，有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為。
4.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》也是重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料，是申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機(jī)構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的內(nèi)容根據(jù)登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。
二、哪些情況不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？
申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人：
1.違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的，如土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；
2.未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；
3.按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；
4.申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；
5.無(wú)合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；
6.對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；
7.協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；
8.違反規(guī)劃改變土地用途的；
9.未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；
10.異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；
11.查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。
12.存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的，對(duì)有權(quán)屬爭(zhēng)議的土地，應(yīng)該在依法解決爭(zhēng)議之后進(jìn)行登記。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的，包括超過(guò)耕地、草地、林地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限；建設(shè)用地使用權(quán)的期限；海域使用權(quán)的期限；地役權(quán)的期限；抵押權(quán)的期限等。法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的程序是怎樣的？
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序分為申請(qǐng)、受理、審核和登簿發(fā)證四個(gè)步驟。
1.申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出的進(jìn)行登記的請(qǐng)求。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記。受理的過(guò)程實(shí)際上相當(dāng)于初步審查。
2.主要審查申請(qǐng)?jiān)谛问缴鲜欠穹鲜芾淼囊?，如申?qǐng)人提交的材料是否齊備、申請(qǐng)材料上的內(nèi)容與申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否相符、是否符合法定形式的要求以及申請(qǐng)材料之間的內(nèi)容是否對(duì)應(yīng)等。
3.對(duì)符合條件的申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)予以接受，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取登記費(fèi)用。登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后，在決定是否登記之前，需要對(duì)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步的審核，以保證登記結(jié)果的準(zhǔn)確。
4.不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此，登記人員對(duì)登記材料審查合格后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將登記事項(xiàng)記載于登記簿，完成登記，并向申請(qǐng)人發(fā)放。
