國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股、轉(zhuǎn)讓等。那么沒有土地證，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否可行？
一、什么是國有土地權(quán)的轉(zhuǎn)讓？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付價款的行為。
我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度?！?a href="http://www.nycautosale.com/tags/283.html" class="tag-link" target="_blank">土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”
二、沒有土地證，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否可行？
在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在這樣一種情形：在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書。如果在這種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力呢?
未取得國有土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力分析：
對轉(zhuǎn)讓方在未取得出讓土地使用權(quán)證時簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的效力，司法實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的相關(guān)理論，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。
綜上所述，沒有證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是可行的，劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行探討。
