根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等政策法規(guī)，我國土地是可以進(jìn)行出讓及變更使用權(quán)的，那么出讓國有土地使用權(quán)的變更登記程序有哪些？
一、國有土地使用權(quán)的出讓
國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。
法律規(guī)定會對外商、華僑、港、澳、臺商及國內(nèi)土地使用者依法出讓國有土地使用權(quán)的登記發(fā)證，由土地所在縣、市土地管理部門審核，并依照《土地管理法》及有關(guān)批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)權(quán)限的規(guī)定，報經(jīng)原批準(zhǔn)出讓的人民政府批準(zhǔn)后辦理土地登記、發(fā)證。
出讓程序：
【招標(biāo)出讓土地程序】
1.土地交易的招標(biāo)可采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過土地市場載體、媒體等形式發(fā)布招標(biāo)公告而進(jìn)行的招標(biāo)。
邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人向符合條件的單位和個人發(fā)出招標(biāo)書面邀請進(jìn)行的招標(biāo)。
招標(biāo)人應(yīng)是國土資源行政主管部門，土地交易機構(gòu)。
2.屬于下列情況的土地交易，采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。
(1)具有特定的社會、公益建設(shè)條件或其他綜合目標(biāo)的;
(2)土地用途有嚴(yán)格限制，可能僅少數(shù)單位或個人有受讓意向的。
對土地使用者有資格限制或特別要求的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可對符合條件的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。
3.采用招標(biāo)方式進(jìn)行土地交易的，投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)結(jié)果無效，招標(biāo)人可以重新組織招標(biāo)或轉(zhuǎn)換為拍賣、掛牌出讓方式。
4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日前20日發(fā)布招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)書。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在開標(biāo)日不少于3日前告知當(dāng)事人。
5.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書。投標(biāo)人為單位的，由法定代表人書面簽字加蓋公章;投標(biāo)人為個人的，由投標(biāo)人簽名。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日前將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱，并交納投標(biāo)保證金，保證金按周邊土地市場價5%收取。
招標(biāo)公告中告知允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并以投標(biāo)截止日前招標(biāo)人收到標(biāo)書方為有效。
6.投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容。
(1)填寫好的國有土地使用權(quán)投標(biāo)書;
(2)投標(biāo)人有效的營業(yè)執(zhí)照副本;
(3)企業(yè)法定代表人證明書;
(4)法人代表身份證明書;
(5)以個人身份投標(biāo)的，須提交身份證影印件;
(6)履約保證金到達(dá)招標(biāo)人指定賬戶的證明材料;
(7)招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
7.發(fā)出招標(biāo)文件后，招標(biāo)人不得隨意更改其內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。
投標(biāo)人將標(biāo)書投入標(biāo)箱后不得撤回，并對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)法律責(zé)任。
8.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點舉行開標(biāo)會議，召集全體投標(biāo)人參加，并公布評標(biāo)、定標(biāo)的原則的方法以及標(biāo)底。土地交易機構(gòu)指派人員，擔(dān)任開標(biāo)會秘書工作。
9.評標(biāo)、定標(biāo)由招標(biāo)人依法組織的評標(biāo)組負(fù)責(zé)。評標(biāo)組成員由五人以上單數(shù)組成，并推選一名評標(biāo)組組長。評標(biāo)組一般在開標(biāo)前24小時內(nèi)組成，其成員由監(jiān)察機關(guān)派駐國土資源部門監(jiān)察人員從專家?guī)烊藛T中隨機抽取方式確定，并在開標(biāo)人確定前保密。
10.專家?guī)烊藛T應(yīng)根據(jù)擬評標(biāo)項目情況主動提出回避申請。
對投標(biāo)人提出要求需要評標(biāo)組成員回避的，由監(jiān)察機關(guān)派駐國土資源部門監(jiān)察人員進(jìn)行審查，并報國土資源局領(lǐng)導(dǎo)確定。評標(biāo)組成員一經(jīng)確定，必須參加開標(biāo)和評標(biāo)。
11.土地交易的招標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)按下列程序進(jìn)行：
(1)點算標(biāo)書;
(2)開啟標(biāo)書;
(3)對標(biāo)書和標(biāo)書附件進(jìn)行審查，對不符合規(guī)定的標(biāo)書宣布為無效標(biāo)書;
(4)評標(biāo)和定標(biāo)，確定中標(biāo)人;
(5)對中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》;
(6)與中標(biāo)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
12.有下列情形之一者為無效標(biāo)書：
(1)投標(biāo)文件未密封的;
(2)投標(biāo)文件無投標(biāo)人及其法定代表人或者授權(quán)委托人印鑒的;
(3)應(yīng)當(dāng)提供投標(biāo)保證金而未提供的;
(4)符合招標(biāo)文件規(guī)定的其他無標(biāo)標(biāo)書條件的。
無效標(biāo)書應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前由招標(biāo)人依法當(dāng)眾認(rèn)定并宣布。
13.開標(biāo)會后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時告知未中標(biāo)人。
中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《中標(biāo)通知書》約定的時間、地點與招標(biāo)人簽訂《國有土地土地權(quán)權(quán)出讓合同》;因特殊原因不能依約定時間簽訂的，經(jīng)招標(biāo)人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過15日。
14.《中標(biāo)通知書》發(fā)出后，中標(biāo)人因吊銷營業(yè)執(zhí)照、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標(biāo)人可以取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格，《中標(biāo)通知書》無效。招標(biāo)可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
15.投標(biāo)人未中標(biāo)或在開標(biāo)會前聲明放棄投標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)后5日內(nèi)退還投標(biāo)人預(yù)交的保證金(不計利息)。投標(biāo)人中標(biāo)的，其交納的保證金可以充抵土地使用權(quán)出讓金。投標(biāo)人在開標(biāo)后撤標(biāo)的，或中標(biāo)后拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的，所交保證金不予退還。招標(biāo)人拒絕簽訂合同的，應(yīng)向中標(biāo)人雙倍返還其保證金。
16.標(biāo)底被泄露的，招標(biāo)人有權(quán)終止招標(biāo)活動，并告知投標(biāo)人。
【拍賣出讓土地程序】
1.拍賣土地使用權(quán)，應(yīng)發(fā)布拍賣公告，拍賣公告應(yīng)在拍賣開始前20日發(fā)布。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，按本規(guī)則第條規(guī)定處理，并在拍賣日不少于3日前告知當(dāng)事人。
2.拍賣公告發(fā)出后，競買人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)向拍賣人提出書面競買申請交納競買保證金，并提交下列材料：
(1)營業(yè)執(zhí)照副本;
(2)法定代表人證明;
(3)法定代表人的身份證影印件;
(4)資信證明;
(5)委托競買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書;
(6)拍賣人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄競買申請文件的，競買人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并且以競買申請截止日前拍賣人收到為有效。
3.拍賣人收到競買申請書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和拍賣文件及有關(guān)材料，對不符合競買資格的，拍賣人應(yīng)當(dāng)將申請材料退回競買意向人。
4.發(fā)出拍賣文件后，拍賣人不得隨意變更其內(nèi)容，并對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。競買人應(yīng)當(dāng)對競買申請書的承諾承擔(dān)責(zé)任。
5.有下列情形之一的為無效申請：
(1)申請文件在競買申請截止日后收到的;
(2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的;
(3)申請文件字跡不清，無法辨認(rèn)的;
(4)保證金沒有到達(dá)拍賣人指定賬戶的。
6.拍賣人對符合資格的競買人發(fā)給編號的競買標(biāo)志牌。競買標(biāo)志牌代表競買人的資格。
競買人一經(jīng)舉牌應(yīng)價即產(chǎn)生法律效力，不得撤回;其他購買人有更高應(yīng)價的，原應(yīng)價即失去效力。
競買人現(xiàn)場口頭提出加大加價幅度，符合競價原則的，可以接納其報價。
7.拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣文件規(guī)定的時間、地點招集競買人舉行拍賣會，公布拍賣規(guī)則、程序和方法。
8.拍賣會按下列程序進(jìn)行：
(1)競買人出示標(biāo)志牌，主持人點算競買人;
(2)主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃條件等事項;
(3)主持人宣布起價價位、應(yīng)價遞增的幅度和拍賣規(guī)則等事項;
(4)主持人宣布競買開始;
(5)競買人應(yīng)價;
(6)主持人連續(xù)三次宣布最后應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌;
(7)主持人宣布最后應(yīng)價者為競得人;
(8)拍賣人與競得簽署《拍賣成交確認(rèn)書》。
9.拍賣成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(1)拍賣人、競得人的名稱(姓名)、地址;
(2)拍賣標(biāo)的;
(3)拍賣在效時間、地點及價款;
(4)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點;
(5)違約責(zé)任及爭議解決方式;
(6)其他需要約定的事項。
10.拍賣人可以對拍賣的地塊設(shè)定底價，設(shè)定底價的，主持人應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。競買人的最高應(yīng)價未到底價的，該應(yīng)價無效，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
【掛牌出讓土地程序】
1.掛牌土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)發(fā)布掛牌公告。掛牌公告應(yīng)在掛牌起始日前20日發(fā)布。
因特殊情況需要更改、補充或撤回公告的，并在掛牌起始日不少于3日前告知當(dāng)事人。
2.掛牌交易時間不得少于10個工作日。至掛牌交易截止日前，競買人向掛牌人提出書面報價競價申請，交納競買保證金，并提交下列材料：
(1)營業(yè)執(zhí)照副本;
(2)法定代表人證明;
(3)法定代表人的身份影印件;
(4)資信證明;
(5)委托競買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書;
(6)掛牌人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄報價競價申請文件的，競買人應(yīng)當(dāng)掛號郵寄，并且以掛牌交易截止日前掛牌人收到為有效。
3.掛牌人收到競買申請書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和掛牌文件及有關(guān)資料。對不符合競買資格的，掛牌人應(yīng)當(dāng)將申請材料退回報價競價意向人。
4.發(fā)出掛牌文件后，掛牌人不得隨意變更其內(nèi)容，并對要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。報價競價人應(yīng)當(dāng)對報價競價申請書的承諾承擔(dān)責(zé)任。
5.有下列情形之一的為無效申請：
(1)申請文件在競買申請截止日后收到的;
(2)申請文件不齊合或不符合規(guī)定的;
(3)申請文件字跡不清，無法辨認(rèn)的;
(4)保證金沒有到達(dá)掛牌人指定賬戶的。
6.掛牌依照以下程序進(jìn)行：
(1)在掛牌公告確定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要點、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在土地有形市場掛牌公布;
(2)符合條件的競買人填定報價單報價;
(3)掛牌人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格;
(4)掛牌人繼續(xù)接受新的報價;
(5)掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：
①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成效;
②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;
③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者，競買人的報價均低于底價、均不符合其他條件的，掛牌不成交。
(6)在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報價的，在土地市場舉行掛牌宗地的現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人;
(7)掛牌期限截止時，向掛牌人申請領(lǐng)取了統(tǒng)一制作的競價標(biāo)志牌，即確認(rèn)擁有繼續(xù)報價資格。
(8)掛牌現(xiàn)場競價按下列程序進(jìn)行：
①競價主持人、記錄員就位;
②主持人簡介地塊掛牌交易期內(nèi)掛牌價格的更新情況，宣布掛牌截止時的報價為起叫價及每一次應(yīng)價遞增的數(shù)額。在競價過程中，主持人有權(quán)根據(jù)競價應(yīng)價情況調(diào)整每一次應(yīng)價數(shù)額。
③競價標(biāo)志牌代表競買人的資格。競買人以舉牌方式應(yīng)價。競買人應(yīng)價時，手舉的競價標(biāo)志牌應(yīng)高出頭部。在新開價之前，競買人不得撤回已競價的應(yīng)價。
④起叫價不等于該幅土地使用權(quán)出讓的底價，競價者最后應(yīng)價低于底價時主持人有權(quán)終止競價，收回該幅土地使用權(quán)。
⑤競買人最后一次舉牌應(yīng)價時，經(jīng)主持人宣布最后應(yīng)價數(shù)目“第一次”、“第二次”而沒有人再舉牌應(yīng)價，主持人一槌敲下，該幅土地使用權(quán)由最后應(yīng)價者取得。
⑥掛牌人與競得人簽署《掛牌成交確認(rèn)書》。
7.《掛牌成效確認(rèn)書》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(1)掛牌人、競得人的名稱(姓名)、地址;
(2)掛牌標(biāo)的;
(3)掛牌成效時間、地點及價款;
(4)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點;
(5)違約責(zé)任及爭議解決方式;
(6)其他需要約定的事項。
【協(xié)議出讓土地程序】
1.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議出讓。
2.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
3.協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。
4.國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。
二、國有土地使用權(quán)的變更登記
因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，當(dāng)事人持相關(guān)申報材料，申請國有土地使用權(quán)或抵押權(quán)變更登記。
1.辦理條件
（1）國有土地使用權(quán)變更登記的申請人必須是國有土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人。
（2）土地登記申請人為自然人的，必須是完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無民事行為能力人均不能直接申請，而必由其法定代理人代理申請。
2.辦理流程
（1）申請
由用地者填寫變更土地登記申請書，說明變更依據(jù)和變更內(nèi)容，同時提供下列證明材料：
?因土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓引起國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交出讓、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)批準(zhǔn)文件。
?用出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用僅進(jìn)行抵押、或因抵押終止引起權(quán)利消失的，應(yīng)提交抵押合同和有關(guān)批準(zhǔn)文件。
?因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上變更后的房屋所有權(quán)證書等。
?因繼承地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上建筑物的建筑物產(chǎn)權(quán)證明及公證機關(guān)有關(guān)繼承權(quán)的公證書。
?機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等引起土地權(quán)屬變更的，應(yīng)提交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書。
?因處分抵押財產(chǎn)引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交有關(guān)的證明文件。
?商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同簽定后三十日內(nèi)，將預(yù)售合同報土地座落區(qū)縣土地管理部門備案。
?劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)提交土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳納憑證及原土地證書。
?土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件和原土地證書。(十)國有土地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)提交土地管理部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書。
（2）變更地籍調(diào)查
根據(jù)土地使用者土地變更登記申請的內(nèi)容項目進(jìn)行實地調(diào)查審核權(quán)屬并進(jìn)行地籍測量。
?權(quán)屬審核。核實法人身份證明與申請書上的法人、委托代理人身份證明與委托書上的姓名是否一致。在土地使用者相鄰雙方在場的情況下共同確認(rèn)變更后新界線、并將調(diào)查結(jié)果填入調(diào)查表內(nèi)，同時讓相鄰者在表上簽字、蓋章。
?地籍測量。對變更后新產(chǎn)生的宗地的形狀、界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等進(jìn)行準(zhǔn)確的測繪、計算;同時對原宗地的界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等要進(jìn)行相應(yīng)的修測。
?注冊登記。變更登記申請經(jīng)過變更地籍調(diào)查之后，其成果經(jīng)檢查驗收，達(dá)到依據(jù)充分、權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的要求，便可上報區(qū)縣或市人民政府審核、批準(zhǔn)，更改或重新填寫土地登記卡、歸戶卡。
?填發(fā)土地證書。屬于權(quán)屬變更的要更換土地證書。
