出讓土地是指國(guó)家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。那么居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為多久？
一、居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為多久？
出讓土地住宅使用年限一般是70年，商業(yè)40年，綜合50年。開發(fā)商取得的土地一般都是出讓的。出讓土地到期后可以續(xù)交出讓金繼續(xù)使用。
因此，根據(jù)目前的土地政策來看，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。
值得注意的是，農(nóng)民房（這類房子，通過一種集資房的形式，變相地流到了市場(chǎng)，也就是經(jīng)常聽到的集資房、農(nóng)民房）。這類土地多數(shù)是永久性用地。因?yàn)檗r(nóng)民的耕種土地被用作了工業(yè)發(fā)展，為了保證沒有了土地的農(nóng)民生活，政府將這類農(nóng)民用土地，供給農(nóng)民永久性使用。
補(bǔ)充一下其他用地的出讓年限：
1、工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。
2、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。
3、商、娛、旅等盈利性項(xiàng)目用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。
4、其他綜合類性質(zhì)用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。
二、土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時(shí)算起？
國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度作了規(guī)定，但對(duì)土地使用權(quán)出讓年限起止計(jì)算問題卻未明確規(guī)定，這是實(shí)際工作中需要解決的問題。
根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)”和1994年國(guó)家土地管理局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》(宗地出讓合同)第4條“出讓年限……自領(lǐng)取該宗地國(guó)有土地使用證之日起計(jì)算”的規(guī)定，國(guó)有土使用權(quán)出讓年限的起始日期應(yīng)當(dāng)確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日。
三、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的注意事項(xiàng)
關(guān)于土地使用權(quán)出讓的年限問題，還應(yīng)當(dāng)注意以下三個(gè)基本問題：
1、土地使用權(quán)出讓年限的起算點(diǎn)，并不是從合同生效之日起計(jì)算，而是從土地使用者領(lǐng)取土地使用證、即取得土地使用權(quán)時(shí)計(jì)算。
2、土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)可有三種情況：其一，土地使用者需要繼續(xù)使用土地。這種情況下，土地使用者應(yīng)當(dāng)在屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依規(guī)定支付土地出讓金。其二，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。這種情況主要是基于社會(huì)的公共利益，需要依法收回該出讓的土地，則該土地使用權(quán)就應(yīng)由國(guó)家無償收回。其三，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的。這種情況下，土地使用權(quán)自然應(yīng)當(dāng)由國(guó)家無償收回。
3、土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)地上的建筑物處理問題，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法沒有規(guī)定，但根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的規(guī)定，在土地使用權(quán)約定的土地使用權(quán)期滿后，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回，地上的建筑物也由國(guó)家無償取得。
