在實際操作中存在通過土地使用權作為資本參與合作開發(fā)，那么這個過程中以土地使用權出資的合同效力認定是怎樣的？
首先，本文所探討的以土地使用權作為出資的合作開發(fā)合同，指國有土地使用權人與其他經濟主體之間訂立的，以國有土地使用權作為己方出資的部份或全部，共享利潤，共同參與經營，共擔風險的協(xié)議。以集體土地使用權作為出資的合作開發(fā)合同，由于相關法律法規(guī)尚不完善，暫不在本文探討之列。
《中華人民共和國公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地使用權可以依法轉讓。”
由此可得，雖然在我國城市土地所有權是歸屬國有的，但是國有土地使用權卻是可以與所有權分離并單獨加以利用的。國有土地使用權是股東出資的法定形式之一。
實踐中，以國有土地使用權作為出資的合同也非常普遍，尤其是對于國有企業(yè)和外商投資企業(yè)。國企改革中，許多國企通過招商引資的方式與其他企業(yè)合作以壯大發(fā)展自己，這些國有企業(yè)最重要的財產就是土地，因此，在合作中，國有土地使用權是國企最常見的出資形式之一。
同樣，在中外合作企業(yè)中，外方以資金、技術入股，中方以國有土地使用權入股的形式也非常常見?！吨型夂腺Y經營企業(yè)法》中表述的場地使用權，也屬于有一定期限的國有土地使用權。
以土地使用權出資房地產為例：
主要有以下四種情況：
（1）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為出資；
（2）當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以土地使用權作為出資；
（3）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資。
（4）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方以非資金形態(tài)的實物（如建筑材料）或勞務作為出資。實踐中以第（1）種情形為常見，第（2）、（3）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權人作為合作當事人的情形；第（4）種情形偶見于工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產開發(fā)企業(yè)作為合作當事人的情形，是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。
高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）中表示，合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔風險是合作開發(fā)房地產合同應當具備三大法律特征。其中，共擔風險是其具實質性的，實踐中，那些名不符實的“合作開發(fā)房地產合同”的產生的主要原因是有的當事人不愿承擔的房地產開發(fā)過程中的風險，也正是因為如此，導致這些合同因不具備合作開發(fā)房地產合同共擔風險的法律特征而被判定為其他性質的合同。
《解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規(guī)定，認定名為合作開發(fā)房地產實為土地使用權轉讓合同的條件是提供土地使用權的當事人（下稱土地方）不擔風險只收取固定利益，實際上就是不具備合作開發(fā)房地產合同共擔風險的法律特征。由于在實踐中不擔經營風險的一方通常并非是開發(fā)經營的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項目開發(fā)經營作為認定的條件之一。“收取固定利益”中的利益應包括房產和貨幣，即無論約定分得固定數量房產還是貨幣，均應理解為收取了固定利益。
