（記者：何丹丹）日前，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下半年上海將進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為此舉可能緩解城市建設(shè)用地緊張。
農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，似乎讓人看見了城市土地供給瓶頸突破的希望。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局2008年底公布的 《上海市土地資源 “十五”規(guī)劃和2015年長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃》中明確指出上海農(nóng)用地與交通、環(huán)境、居住、工業(yè)發(fā)展之間用地矛盾仍然突出。中心城區(qū)土地利用承載過(guò)重，郊縣土地利用潛力相對(duì)較大，亟待完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。
郊縣土地利用潛力大，但是如何利用卻是長(zhǎng)久以來(lái)的難題?，F(xiàn)有的農(nóng)村土地集體所有，產(chǎn)權(quán)不夠明晰，所有制主體模糊，很多地方形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部個(gè)人代表集體的現(xiàn)象。因此，集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)時(shí)接踵而來(lái)的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)的歸屬不明晰，土地流轉(zhuǎn)除了政策層面的限制，在具體操作時(shí)也面臨利益分配難等實(shí)際問(wèn)題。
據(jù)了解，有關(guān)部門曾經(jīng)設(shè)想把分散居住的自然村集中，通過(guò)宅基地置換、建成集中居住的中心村，代替?zhèn)鹘y(tǒng)分散居住的自然村，節(jié)省出來(lái)農(nóng)村建設(shè)用地，用于新城鎮(zhèn)和城市建設(shè)，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增加就業(yè)，既改善農(nóng)民經(jīng)濟(jì)條件，又能高效利用建設(shè)用地。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)印華認(rèn)為，在現(xiàn)有農(nóng)村土地集體所有制不變的大前提下，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)最樂(lè)觀的估計(jì)是，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有所突破，在客觀上緩解城市建設(shè)用地的緊張。但是，如果只立足于解決城市建設(shè)用地的困難，不讓農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)尤其是宅基地流轉(zhuǎn)中獲益，會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民生存狀況的惡化，這也是他最擔(dān)心的一點(diǎn)。他提出，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能搞商品房開發(fā)，但是可以考慮以股份合作的形式建工廠、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)適用型住宅，用于出租，在明確使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)歸屬前提下，農(nóng)民以宅基地入股，獲得分紅收益。
印華教授同時(shí)強(qiáng)調(diào)，不能由此把城市建設(shè)用地的增量希望全部寄托在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)上，還應(yīng)把注意力放在城市內(nèi)部土地資源的挖潛上。管理部門要節(jié)約、高效利用土地，調(diào)整不合理的土地使用布局，通過(guò)住宅用地舊區(qū)改造，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局和城區(qū)規(guī)劃。
