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2012年1月12日，已折戟兩次的“中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍”——北京旅游景區(qū)“淘金谷”70年經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)，將在北京盤(pán)古七星酒店再次響槌。
本報(bào)記者獲悉，北京藝海拍賣(mài)有限公司、北京市平谷區(qū)政府和平谷區(qū)良莊子村三方，已悄然啟動(dòng)了第三次拍賣(mài)的準(zhǔn)備工作。目前，已有兩家有實(shí)力的企業(yè)表示，可以接受3000萬(wàn)元的起拍價(jià)。
“淘金谷”景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的拍賣(mài)流轉(zhuǎn)，前后歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)3年。2008年底，以十七屆三中全會(huì)后的“中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍”而轟動(dòng)京城，被譽(yù)為中國(guó)農(nóng)村土地改革的“破冰之拍”。社會(huì)各界也期盼該標(biāo)的拍賣(mài)能夠給農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)一種利益最大化的示范路徑。
兩次鎩羽而歸的“淘金谷”，緣何再次堅(jiān)持以公開(kāi)拍賣(mài)的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)？此次拍賣(mài)條件和以往有何不同？三度拍賣(mài)能否成功？
堅(jiān)信拍賣(mài)是最好方式
本報(bào)記者獲悉，“淘金谷”景區(qū)70年經(jīng)營(yíng)權(quán)的第三次拍賣(mài)的準(zhǔn)備工作已悄然啟動(dòng)，招商資料剛剛印刷成冊(cè)。此次拍賣(mài)會(huì)定于2012年1月12日，在北京盤(pán)古七星酒店4層蓮花廳舉行。
“蓮花廳與窗外水立方交相輝映，可看到北京的頂級(jí)夜景。”北京藝海拍賣(mài)公司總經(jīng)理徐應(yīng)德表示，此次拍賣(mài)得到了北京盤(pán)古七星酒店的支持。自今年12月1日起，在該酒店樓體各方的大液晶屏上，將持續(xù)1個(gè)月免費(fèi)播放“淘金谷”景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)的信息。
回顧前兩次拍賣(mài)，第一次失敗之處在于沒(méi)有理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒(méi)有獲得林權(quán)證；第二次雖然走上拍賣(mài)臺(tái)，但因拍賣(mài)前未公布拍賣(mài)底價(jià)，導(dǎo)致最高報(bào)價(jià)止步2000萬(wàn)元，未達(dá)到3000萬(wàn)元的保留底價(jià)。
在第二次拍賣(mài)以流拍收?qǐng)鰰r(shí)，淘金谷景區(qū)原承包人、平谷區(qū)良莊子村書(shū)記張玉旺曾對(duì)2000萬(wàn)元的最高報(bào)價(jià)極為不滿(mǎn)，并表示預(yù)期成交價(jià)是最低5000萬(wàn)元，而2000萬(wàn)元只是一棟別墅的價(jià)格。
“上次拍賣(mài)會(huì)上看到那么多買(mǎi)家都不肯出價(jià)，我當(dāng)時(shí)感受很不好，說(shuō)出‘不賣(mài)了’的氣話，認(rèn)為這么多山場(chǎng)、果林，還有宅基地，30個(gè)農(nóng)家院，70年經(jīng)營(yíng)權(quán)等因素加起來(lái)，難道還不如北京郊區(qū)一套別墅值錢(qián)？”張玉旺表示，在平谷區(qū)政府的大力支持下，他最終堅(jiān)信拍賣(mài)是一種最好的方式，可給淘金谷找個(gè)有實(shí)力的“好婆家”。“這次我與拍賣(mài)公司講好了，不遮遮掩掩，將保留價(jià)公開(kāi)，最終拍多少我也認(rèn)了，市場(chǎng)檢驗(yàn)值多少就是多少。”
徐應(yīng)德也表示，之所以再度接手組織淘金谷第三次拍賣(mài)，一方面是因?yàn)榱记f子村堅(jiān)持農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，在規(guī)范、透明的平臺(tái)上運(yùn)行，不搞暗箱操作；二是此前許多企業(yè)為參與競(jìng)標(biāo)做了大量的前期工作，認(rèn)為淘金谷值得投資，只是對(duì)上次拍賣(mài)時(shí)草擬的成交合同持有異議和疑慮，最終導(dǎo)致最高報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)。
“國(guó)家政策大環(huán)境鼓勵(lì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化、市場(chǎng)化運(yùn)作，我們希望能開(kāi)拓一條體現(xiàn)農(nóng)村集體土地價(jià)值的道路。”徐應(yīng)德說(shuō)。
拍賣(mài)條件作出修改
記者隨后電話采訪了平谷區(qū)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，詢(xún)問(wèn)其對(duì)三度拍賣(mài)的看法。“我們支持良莊子村集體產(chǎn)權(quán)采用拍賣(mài)這種陽(yáng)光、公平、公開(kāi)的交易方式。我們了解到有買(mǎi)家接受底價(jià)，才決定淘金谷再次拍賣(mài)，這次至少不會(huì)流拍了。事不過(guò)三，再不能失敗了。”該負(fù)責(zé)人表示，良莊子村的“淘金谷”為了拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)研獦I(yè)3年了，時(shí)間等不起，不然等到明年春暖花開(kāi)，價(jià)錢(qián)肯定會(huì)比現(xiàn)在拍賣(mài)高一些。
據(jù)徐應(yīng)德介紹，第二次拍賣(mài)流拍的原因之一即是起草的合同中有一些限制條款，降低了競(jìng)買(mǎi)者的報(bào)價(jià)預(yù)期。本次拍賣(mài)吸取了今年8月31日流拍的教訓(xùn)，交易合同樣本已在拍賣(mài)招商資料中提供，并對(duì)關(guān)鍵條款做了較大修改。
記者對(duì)比了上次拍賣(mài)的交易合同與此次的新版合同發(fā)現(xiàn)，新合同規(guī)定，如果合同期滿(mǎn)，競(jìng)買(mǎi)者如果不愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)移交及再轉(zhuǎn)讓事宜由雙方平等協(xié)商解決，而上次合同則表述為“本合同期滿(mǎn)后，該旅游區(qū)內(nèi)新增的合法設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)全部無(wú)償歸甲方所有”。另外，新合同中也去除了“不得開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不得開(kāi)展有污染的項(xiàng)目，不得擅自改變土地性質(zhì)和用途”等表述，并表示在簽訂正式合同時(shí)可進(jìn)行必要的修改、調(diào)整或補(bǔ)充。
此外，標(biāo)的面積(宅基地45.2畝，果林面積687畝，3800余畝其他林地)、政府優(yōu)惠政策等均沒(méi)有改變。“如支持建直升機(jī)坪、獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)京指標(biāo)、推薦兩個(gè)好項(xiàng)目等。”前述平谷區(qū)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，在政策許可的范圍內(nèi)，將對(duì)中標(biāo)方最大限度地予以支持。
“農(nóng)村土地不再是不可觸碰的雷區(qū)，允許在有條件的情況下不斷探索改革的新路徑。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，從國(guó)土資源部近兩年開(kāi)展的農(nóng)村集體土地確權(quán)頒證以及允許農(nóng)地股份制改革等動(dòng)向來(lái)看，農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的腳步越來(lái)越近，很多投資企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控的當(dāng)下，也在積極地尋找農(nóng)村集體土地上的投資機(jī)會(huì)。“淘金谷”案例在中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程中具有標(biāo)本意義。
