五、南寧住房公積金管理中心鐵路分中心不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。
六、以上政策調(diào)整從發(fā)文之日起執(zhí)行?！赌蠈幾》抗e金管理委員會(huì)關(guān)于階段性調(diào)整住房公積金貸款及提取政策的通知》（南金管〔2017〕2號(hào)）中的貸款政策與本通知有沖突的，按本通知執(zhí)行。
《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》的政策解讀
為支持住房公積金繳存職工自住和改善性住房需求，落實(shí)差別化調(diào)控政策，經(jīng)我市住房公積金管理委員會(huì)審議通過了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)將《通知》政策內(nèi)容解讀如下：
一、本次住房公積金貸款政策的背景和依據(jù)是什么？
答：本次政策調(diào)整之前，執(zhí)行的《南寧住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于階段性調(diào)整住房公積金貸款及提取政策的通知》（南金管〔2017〕2號(hào)）暫停了第二套及第二次住房公積金貸款，這一階段性調(diào)整政策的出臺(tái)是響應(yīng)當(dāng)時(shí)南寧市房地產(chǎn)政策調(diào)控要求，有效遏止當(dāng)時(shí)南寧市商品住房銷售價(jià)格過快上漲的趨勢(shì)。該次調(diào)整后住房公積金貸款僅支持首套及首次剛需住房需求，對(duì)廣大有改善性住房需求的繳存職工來講，公積金貸款需求無法得到滿足。
今年初發(fā)生的新冠肺炎疫情對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定影響，為減輕新冠肺炎疫情對(duì)我市房地產(chǎn)市場造成的影響，進(jìn)一步提高我市住房公積金使用效率，加大住房公積金對(duì)繳存職工購買改善性住房的支持力度，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺(tái)本次政策調(diào)整。此次調(diào)整是按照?qǐng)?jiān)持調(diào)控力度不放松，并且要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性的原則定位。建立住房公積金制度的宗旨是為了解決和改善中低收入家庭的住房需求，對(duì)職工個(gè)人及家庭購買首套住房的剛性需求應(yīng)予以優(yōu)先支持。此次政策調(diào)整沒有涉及購買首套及首次申請(qǐng)公積金貸款的職工，依舊是維持首套及首次貸款可以按最高貸款額度60萬元以及最低首付比例20%的條件進(jìn)行申請(qǐng)，優(yōu)先滿足住房的基本居住功能和剛性需求，在此基礎(chǔ)上，差異化滿足改善型住房貸款需求。
二、本《通知》的政策調(diào)整中涉及的住房面積的限定，依據(jù)是什么？
答：（一）對(duì)所擁有的首套住房面積限定在120平方米（含）以內(nèi)。中央相關(guān)文件中明確了對(duì)中低收入群體住房需求予以支持，將開發(fā)建設(shè)90平方米以下中小戶型住房作為重點(diǎn)支持方向。在本《通知》征求意見的過程中，收到反饋意見，建議修改為120平方米，結(jié)合南寧市的實(shí)際情況，《通知》制定過程中采納了這些意見放寬90平方米標(biāo)準(zhǔn)至120平方米。
（二）對(duì)二套或二次使用公積金貸款的房屋面積限定在144平方米（含）以內(nèi)。根據(jù)相關(guān)文件明確的南寧市對(duì)于普通住房的定義：“1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下”。實(shí)際中，我市除別墅除外，基本普通住宅小區(qū)容積率都大于1.0，且為便于我管理中心實(shí)際業(yè)務(wù)操作，將普通住宅定義為144平方米（含）以內(nèi)而不考慮實(shí)際成交價(jià)格是否同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。
三、購買第二套房使用公積金貸款的前提條件有哪些？
答：根據(jù)《通知》第一條內(nèi)容，職工個(gè)人及家庭只擁有一套住房，且該住房建筑面積在120平方米（含）以內(nèi)的，允許其在購買建筑面積為144平方米（含）以內(nèi)的第二套住房時(shí)申請(qǐng)使用住房公積金貸款。允許購買第二套房使用住房公積金的前提條件是對(duì)兩套住房的購房面積都做出了限制，如果已經(jīng)擁有的第一套住房面積大于120平方米或購買的第二套住房面積超過144平方米，這兩種情況都不能使用住房公積金貸款。
四、目前第一套住房正處于住房公積金貸款還款期，打算購買第二套住房，是否可以再次申請(qǐng)使用？
答：根據(jù)《通知》第二條內(nèi)容，職工個(gè)人及家庭如已經(jīng)使用一次住房公積金貸款的，須結(jié)清后才能再次申請(qǐng)，因此，處于第一次住房公積金貸款還款期的情況不能再次使用住房公積金貸款。
五、第一套住房使用過公積金貸款購買，且面積超過了120平方米，但目前已出售，個(gè)人及家庭屬于無房狀態(tài)，這樣的情況可以申請(qǐng)第二次使用公積金貸款嗎？
答：如果再次購房面積不超過144平方米的，可以申請(qǐng)使用。根據(jù)《通知》第二條，目前屬于無房或所擁有的唯一住房建筑面積在120平方米（含）以內(nèi)的，允許其在購買建筑面積為144平方米（含）以內(nèi)的住房時(shí)再次申請(qǐng)使用住房公積金貸款。
六、如何理解房屋套數(shù)和公積金貸款次數(shù)？
答：關(guān)于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是指職工個(gè)人及家庭在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，在南寧市行政區(qū)域范圍內(nèi)（含五縣）擁有的自住住房套數(shù)（不含已賣出、已贈(zèng)與、已析產(chǎn)的)。即借款申請(qǐng)人本人及配偶雙方目前在南寧市行政區(qū)域范圍內(nèi)所擁有的房屋套數(shù)，在申請(qǐng)貸款時(shí)，已經(jīng)出售、贈(zèng)與他人的住房及通過析產(chǎn)方式給予他人的住房不計(jì)入房屋套數(shù)。
關(guān)于住房公積金貸款次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是指職工個(gè)人及家庭在全國范圍內(nèi)使用過的住房公積金貸款次數(shù)。即借款申請(qǐng)人本人及配偶雙方在全國范圍內(nèi)使用過的住房公積金貸款次數(shù)。例如，借款人及配偶婚前各申請(qǐng)了一次住房公積金貸款，那么婚后借款人家庭即已認(rèn)定使用了兩次住房公積金貸款，即使借款人家庭將兩套已經(jīng)使用過住房公積金貸款的房屋賣掉，也不能再申請(qǐng)第三次住房公積金貸款。
七、如何理解購買危舊房改造住房申請(qǐng)公積金貸款可以不受住房面積、住房套數(shù)限制？
答：根據(jù)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的相關(guān)要求，為了支持職工積極參與危舊房改造住房建設(shè)，推進(jìn)我市危舊房改造建設(shè)進(jìn)程，對(duì)于購買危舊房改造住房的職工個(gè)人和家庭第二次使用公積金貸款或購買第二套改善性住房時(shí)予以支持。具體分為兩種情形：購買危舊房改造住房還建項(xiàng)目申請(qǐng)住房公積金貸款的職工（還建住房），可以不受住房面積及住房套數(shù)的限制；購買危舊房改造住房非還建項(xiàng)目申請(qǐng)住房公積金貸款的職工（非還建住房）不受住房面積限制；但無論何種情況，對(duì)已使用過兩次住房公積金貸款的職工家庭都不允許申請(qǐng)第三次住房公積金貸款。
八、對(duì)比首套首次住房公積金貸款和二套、二次住房公積金貸款的首付比例、貸款利率、貸款金額及月還款額的要求分別是什么？
答：首套首次公積金貸款首付款比例應(yīng)不低于20%，貸款利率5年以上為3.25%，最高貸款金額為60萬元，月還款額應(yīng)不低于家庭收入的25%；二套及二次公積金貸款首付款比例應(yīng)不低于40%，貸款利率調(diào)整為同期住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍即貸款5年以上的為3.575%，最高貸款金額為50萬元，月還款額應(yīng)不低于家庭收入的35%。
需要注意的是，具體首付款金額、貸款額度及月還款額還要根據(jù)借款申請(qǐng)人年齡、信用狀況、家庭收入負(fù)債情況綜合評(píng)定。
