武漢市為進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《湖北省人民政府關(guān)于實(shí)行最嚴(yán)格節(jié)約集約用地制度的通知》（鄂政發(fā)〔2014〕24號(hào)）、《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（武發(fā)〔2013〕15號(hào)）等精神，經(jīng)研究，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：
一、堅(jiān)持土地資源市場(chǎng)配置，深化土地有償使用
（一）明確國(guó)有土地劃撥供應(yīng)范圍。凡符合《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）的建設(shè)用地項(xiàng)目，可以采取劃撥方式供地?！秳潛苡玫啬夸洝芬?guī)定不明確的，按照以下原則辦理：
1.《劃撥用地目錄》所述的非營(yíng)利性項(xiàng)目和公益性科研機(jī)構(gòu)，由市級(jí)以上（含市級(jí)，下同）相關(guān)行業(yè)行政主管部門(mén)認(rèn)定。
2.公共租賃住房（含廉租住房）等保障性住房、“城中村”改造還建房、持有有效批文且納入地方計(jì)劃管理的部隊(duì)保障性住房用地，可以劃撥方式供地。
3.經(jīng)市級(jí)以上外事部門(mén)認(rèn)定的使領(lǐng)館用地，可以劃撥方式供地。
4.經(jīng)市級(jí)以上民族宗教管理部門(mén)認(rèn)定的專(zhuān)門(mén)用于宗教活動(dòng)的場(chǎng)所用地，可以劃撥方式供地。
5.“三舊”改造、市級(jí)以上重點(diǎn)工程項(xiàng)目留置給村集體經(jīng)濟(jì)組織用于村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，可以劃撥方式供地。
（二）明確國(guó)有土地公開(kāi)出讓范圍。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，下列情形必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓土地：
1.政府儲(chǔ)備土地和新增建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的。
2.集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)糜诠I(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的。
3.存量土地，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行商品住宅建設(shè)的。
4.可以協(xié)議出讓但有2個(gè)以上意向用地者的。
5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓土地的情形。
（三）明確國(guó)有土地協(xié)議出讓范圍。國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)彝坏貕K只有1個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式供地。具體包括：
1.原劃撥用地項(xiàng)目符合規(guī)劃，并不改變土地用途、使用強(qiáng)度等現(xiàn)狀條件補(bǔ)辦出讓的，可以協(xié)議方式供地。
2.企事業(yè)單位利用自有存量土地投資建設(shè)“三舊”改造和棚戶(hù)區(qū)改造還建房、市級(jí)以上重點(diǎn)工程還建房、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目還建房，以及“三舊”改造范圍內(nèi)企事業(yè)單位利用自有存量土地進(jìn)行非商品住宅建設(shè)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式供地，但法律、法規(guī)、規(guī)章、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。
3.項(xiàng)目符合劃撥用地條件，建設(shè)單位申請(qǐng)有償使用的，可以協(xié)議方式供地。
4.經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目擴(kuò)大用地，擴(kuò)大地塊面積偏小，形狀不規(guī)則，難以獨(dú)立成宗的，可以協(xié)議方式供地。
5.其他項(xiàng)目，國(guó)家相關(guān)政策明確規(guī)定可以協(xié)議方式供地的。
（四）豐富國(guó)有土地供應(yīng)方式。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，除經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的項(xiàng)目，確需采取租賃方式用地的，可以租賃方式供地。省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或者國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，可以采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資（入股）方式配置土地，其土地資產(chǎn)處置總體方案應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)批。
（五）積極推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易。在符合規(guī)劃和用途管制的條件下，非中心城區(qū)范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地可以依法出讓、租賃、作價(jià)出資(入股), 用于非商品住宅建設(shè)，享有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等權(quán)利。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)成交后, 土地使用者應(yīng)當(dāng)與集體土地所有權(quán)主體、國(guó)土規(guī)劃部門(mén)分別簽訂土地使用合同、土地利用合同。
（六）明確土地使用年限。劃撥用地不設(shè)定使用年限。出讓用地設(shè)定最高使用年限：居住用地70年，工業(yè)、商務(wù)辦公、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。工業(yè)用地可結(jié)合產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定出讓年限。
(七) 完善土地有形市場(chǎng)建設(shè)。堅(jiān)持統(tǒng)一供應(yīng)計(jì)劃、統(tǒng)一交易平臺(tái)、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一價(jià)格體系、統(tǒng)一信息發(fā)布，加快構(gòu)建全市統(tǒng)一的土地有形市場(chǎng)，將全市采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓的土地集中納入市級(jí)土地有形市場(chǎng)交易。規(guī)范公開(kāi)交易行為，大力推進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上交易方式公開(kāi)出讓。需要以招標(biāo)、帶方案掛牌等方式出讓國(guó)有土地的，由市人民政府相關(guān)部門(mén)或者項(xiàng)目所在區(qū)人民政府?dāng)M訂具體實(shí)施方案，與供地方案一并報(bào)市人民政府審批。土地公開(kāi)出讓堅(jiān)持“市場(chǎng)主導(dǎo)”原則。因城市規(guī)劃實(shí)施和城市功能實(shí)現(xiàn)，地塊開(kāi)發(fā)有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)按照“依法依規(guī)、公開(kāi)公平、實(shí)事求是”的原則從嚴(yán)把握，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后列入公開(kāi)出讓文件。
二、完善土地價(jià)格確認(rèn)機(jī)制，強(qiáng)化土地收益管理
（一）土地出讓價(jià)格管理。土地出讓底價(jià)、起拍（始）價(jià)依據(jù)土地評(píng)估價(jià)，綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)行情等因素，采取集體決策方式確定，且不得低于國(guó)家、省規(guī)定的最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市國(guó)土規(guī)劃部門(mén)要建立土地評(píng)估機(jī)構(gòu)入圍招標(biāo)、土地評(píng)估價(jià)格異議救濟(jì)、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)激勵(lì)懲罰等制度，規(guī)范土地評(píng)估市場(chǎng)，促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展；要成立土地價(jià)格管理小組，定期召開(kāi)地價(jià)審查會(huì)，確定土地價(jià)格。
（二）土地儲(chǔ)備成本管理。儲(chǔ)備主體依據(jù)土地評(píng)估價(jià)，綜合考慮土地市場(chǎng)行情、地塊歷史投入、企業(yè)改制職工安置等因素，采取集體決策方式，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備成本。儲(chǔ)備主體綜合考慮房屋土地征收成本、財(cái)務(wù)成本等因素測(cè)算土地儲(chǔ)備成本，作為儲(chǔ)備土地供應(yīng)的必備要件；項(xiàng)目完成供地后，由財(cái)政部門(mén)審核認(rèn)定土地儲(chǔ)備成本，并返還儲(chǔ)備主體。
（三）土地收益確定及控制標(biāo)準(zhǔn)
1.政府儲(chǔ)備地塊，按照土地成交價(jià)與儲(chǔ)備成本之差計(jì)收政府土地收益。工業(yè)用地，政府土地收益原則上不得低于土地評(píng)估價(jià)的20%。限價(jià)商品房以外的其他用地，采取房屋征收方式實(shí)施土地儲(chǔ)備的，政府土地收益原則上不得低于土地評(píng)估價(jià)的20%；采取宗地收購(gòu)（收回）方式實(shí)施土地儲(chǔ)備的，政府土地收益原則上不得低于土地評(píng)估價(jià)的50%。
2.委托交易地塊，屬于工業(yè)用地的，按照土地成交價(jià)的20%核定政府土地收益。屬于其他用地，容積率在3.5以?xún)?nèi)（含）的，按照土地成交價(jià)的50%核定政府土地收益；容積率超出3.5的，以建筑面積均攤，按照3.5以?xún)?nèi)部分土地成交價(jià)的50%與3.5以上部分土地成交價(jià)之和核定政府土地收益。
3.協(xié)議出讓地塊，不改變土地用途的，按照本意見(jiàn)委托交易地塊相關(guān)規(guī)定核定政府土地收益；改變土地用途的，按照新、舊用途土地評(píng)估價(jià)格之差核定政府土地收益。
4.項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大用地，且擴(kuò)大用地由項(xiàng)目業(yè)主自行整理的，擴(kuò)大用地部分按照土地成交價(jià)與土地整理成本之差核定政府土地收益。工業(yè)用地，政府土地收益原則上不得低于土地評(píng)估價(jià)的20%。其他用地，以房屋交易方式實(shí)施土地整理的，政府土地收益原則上不得低于土地評(píng)估價(jià)的20%；以宗地交易方式實(shí)施土地整理的，按照本意見(jiàn)協(xié)議出讓土地相關(guān)規(guī)定核定政府土地收益。
5.由于地塊取得成本過(guò)高、其他地塊成本轉(zhuǎn)移等原因，導(dǎo)致政府土地收益達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)，或者因項(xiàng)目平衡需要與其他優(yōu)質(zhì)地塊搭配供應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)在供地前報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
（四）劃撥用地土地價(jià)格管理。劃撥用地不計(jì)收政府土地收益。項(xiàng)目使用儲(chǔ)備土地的，用地單位應(yīng)當(dāng)支付土地儲(chǔ)備成本及相關(guān)稅費(fèi)；項(xiàng)目用地未納入土地儲(chǔ)備的，用地單位自行承擔(dān)土地取得成本及相關(guān)稅費(fèi)。劃撥用地按照規(guī)劃批準(zhǔn)配套的經(jīng)營(yíng)性部分，按照本意見(jiàn)相關(guān)規(guī)定計(jì)收政府土地收益。
（五）租賃用地供地價(jià)格和政府土地收益管理。由市國(guó)土規(guī)劃部門(mén)依據(jù)土地市場(chǎng)行情、產(chǎn)業(yè)政策等適時(shí)公布租賃用地供地價(jià)格和政府土地收益標(biāo)準(zhǔn)。
