開封，簡(jiǎn)稱汴，古稱汴京、汴梁，為八朝古都，近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象已相當(dāng)普遍，且愈演愈烈，這就不可避免地產(chǎn)生了大量的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。
基本案情：
1996年10月26日，原開封縣（現(xiàn)改名為開封市祥符區(qū)）羅王鄉(xiāng)村民董守年以自己的名義在本村申請(qǐng)宅基地一塊，并在該宅基地上蓋房屋五間。因兒子舉家連同戶口一起牽往煙臺(tái)，他認(rèn)為光兒子這一處就足夠自己用了。2013年3月份，經(jīng)村委同意，董守年和本村村民邊振忠簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將自己的宅基地及地上附屬物以34000元的價(jià)格賣給邊振忠。
2015年12月份，董守年的母親申秀花欲在該宅基地上建房，遭到邊振忠的阻攔。村委經(jīng)調(diào)解無果，申秀花遂訴至法院稱：董守年的宅基地是自己和董守年共同申請(qǐng)的，房屋是自己和董守年共同建設(shè)的，董守年無權(quán)單獨(dú)處理房屋和宅基地，而且至今房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未變更登記，請(qǐng)求法院判令董守年和邊振忠簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
另外，法院經(jīng)審理查明，申秀花長(zhǎng)期跟隨他的小兒子董守玉（董守年的弟弟）一起生活，且戶口也和董守玉在一起。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題，即同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間，經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，相互轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，是否應(yīng)認(rèn)定有效。結(jié)合本案就是董守年的房屋轉(zhuǎn)賣給邊振忠是否合法，邊振忠取得董守年的房屋和宅基地沒有變更登記，是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。
庭審中原告認(rèn)為，此合同無效。
其一，《河南省農(nóng)村宅基地用地管理辦法》第四條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地屬于集體所有。農(nóng)村居民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓。”也就是說，宅基地不允許買賣。
其二，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”也就是說，只有經(jīng)過行政確定程序，才發(fā)生宅基地使用權(quán)確立的效力。
其三，依據(jù)《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”之規(guī)定，房屋、宅基地買賣應(yīng)以變更登記過戶為生效要件，如果沒有辦理過戶登記，則買賣合同無效。
被告認(rèn)為，此合同有效。
《合同法》第四十四條：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”董守年與邊振忠二人自愿訂立買賣房屋協(xié)議，且協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同有效。所以董守年的住宅房所有權(quán)，以董守年與邊振忠達(dá)成買賣協(xié)議，邊振忠占有入住開始轉(zhuǎn)移給邊振忠，邊振忠即已取得原董守年的住宅房的所有權(quán)。
另外，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，手續(xù)的辦理與否不影響買賣房屋協(xié)議的效力。
裁判結(jié)果：
祥符區(qū)人民法院于2016年3月4日作出民事判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服提出上訴，開封市中級(jí)人民法院于2016年7月5日作出民事判決書，判決內(nèi)容為駁回上訴，維持原判。
案件評(píng)析：
針對(duì)本案的焦點(diǎn) “房屋、宅基地沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。”合議庭認(rèn)為：
一、正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記的效力和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的效力。
物權(quán)變更登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，從而使他人周知該權(quán)利的存在。這就意味著法律行為轉(zhuǎn)移物權(quán)，必須同時(shí)具備兩個(gè)要件：一是雙方當(dāng)事人達(dá)成轉(zhuǎn)移物權(quán)的合意，并以書面形式表現(xiàn)出來；二是物權(quán)轉(zhuǎn)移必須通過一定的公示方式來表示，它包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。就房屋買賣合同而言，房屋買賣合同中雖有雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移的真實(shí)意思表示或合意，但房屋作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，只有在完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移即對(duì)外批露，進(jìn)行了房屋所有權(quán)的登記或變更登記，才能最終達(dá)成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同目的，從這個(gè)意義上說，不動(dòng)產(chǎn)變更登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)要件，但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣或轉(zhuǎn)讓不登記并不能必然導(dǎo)致合同的無效。
首先，合同的成立和生效屬于事實(shí)判斷，合同有效或無效則屬法律的價(jià)值判斷。因此，就物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力與合同本身的效力而言，它們是兩個(gè)完全不同的概念。就不動(dòng)產(chǎn)變更登記而言，它是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移的合意為基礎(chǔ)，是物權(quán)轉(zhuǎn)移的公告或公示方法，它指向的目的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，并不是針對(duì)房屋買賣或轉(zhuǎn)讓合同行為。房屋買賣合同則是一種典型的債權(quán)合同，物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系重最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)世性，排他性；債權(quán)是相對(duì)權(quán)，具有對(duì)人性，并存性，即債權(quán)的所有人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的所有人有權(quán)排除任何人對(duì)物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個(gè)同類的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對(duì)人性決定了債權(quán)人能且只能請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行。因此，這里的登記所要求的是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的登記。
其次，宅基地使用權(quán)變更登記只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而房屋買賣合同則是以物權(quán)變更為目的的債權(quán)行為。債法規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及消滅，就房屋買賣合同而言，房屋的買賣合同是房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更的原因行為，房屋所有權(quán)過戶登記以及宅基地變更登記才是真正的導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的行為，這是兩種不同的意思表示行為，具有不同的生效要件：登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件，而買賣合同則遵循一般的債權(quán)行為的生效要件。單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，進(jìn)行過戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當(dāng)事人的義務(wù)之一，是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理登記或變更手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但并不能因此而確認(rèn)該合同無效。
