為增加廣州市租賃住房供應(yīng)，進一步拓展集體建設(shè)用地利用途徑，切實增加農(nóng)村和農(nóng)民收入，不斷提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約用地水平，按照《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案〉的通知》（國土資發(fā)〔2017〕100號）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）等文件部署和要求，制定本方案。
一、指導(dǎo)思想和工作目標
全面貫徹落實黨中央國務(wù)院和廣東省委、省政府關(guān)于培育和發(fā)展租賃住房市場的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以增加租賃住房供應(yīng)、緩解住房供需矛盾、拓展集體建設(shè)用地利用途徑、增加農(nóng)村和農(nóng)民收入為目標，創(chuàng)新機制、激活資源，探索城鄉(xiāng)一體化過程中租賃住房籌集的新思路和集體建設(shè)用地利用新模式，著力加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進集體建設(shè)用地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，推動我市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
二、基本原則
（一）符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、存量優(yōu)先原則。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目經(jīng)批準后,須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，須在經(jīng)依法批準的集體建設(shè)用地上進行建設(shè)，并以存量建設(shè)用地為主，不得占用耕地。
（二）政府引導(dǎo)、市場運作、村民自愿原則。政府統(tǒng)一組織、落實規(guī)劃、制定政策，充分調(diào)動村集體、國有企業(yè)等各類主體的積極性，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，采用市場化方式推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建設(shè)和運營，充分尊重村集體意愿，切實維護村集體等各主體合法權(quán)益。
（三）試點先行、有序推進、審慎穩(wěn)妥原則。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房應(yīng)與市住房發(fā)展規(guī)劃、市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃、市年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃、市保障性住房建設(shè)計劃等保持銜接，在結(jié)合住房供需狀況基礎(chǔ)上，合理控制規(guī)?？偭?，科學(xué)安排規(guī)劃布局，嚴格把握政策尺度，堅守底線和防控風(fēng)險，堅決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點工作有序可控。
（四）市區(qū)聯(lián)動、簡政放權(quán)、強化監(jiān)管原則。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目方案審批和規(guī)劃、計劃統(tǒng)籌等工作由市有關(guān)部門負責，項目具體行政許可、后續(xù)監(jiān)管等工作由屬地區(qū)有關(guān)部門負責，項目申報方案編制費用由屬地區(qū)政府承擔。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，嚴格執(zhí)行用途管制，須整體確權(quán)，堅決防止以租代售，確保集體土地所有權(quán)性質(zhì)不改變。
三、主要內(nèi)容和政策措施
（一）土地來源
1．節(jié)余存量宅基地。行政村范圍內(nèi)2009年12月31日前形成，通過騰退、按規(guī)定在本村范圍內(nèi)通過調(diào)劑、綜合整治等方式節(jié)余出來的空閑宅基地，在優(yōu)先保障本村宅基地分配和村、鎮(zhèn)公共設(shè)施用地后有節(jié)余的情況下，可以申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)；需納入舊村整村改造經(jīng)濟平衡的，應(yīng)優(yōu)先納入舊村改造。
2．舊村改造中保留集體土地性質(zhì)的用地。舊村改造保留集體土地性質(zhì)的村集體復(fù)建物業(yè)用地經(jīng)批準可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。改造后保留集體土地性質(zhì)的村民復(fù)建房經(jīng)村民按程序表決后可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。
3．經(jīng)審批的村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）。村集體已取得《建設(shè)用地批準書》等批準文件或《不動產(chǎn)權(quán)證書》《集體土地使用證》《房地產(chǎn)權(quán)證》等土地使用權(quán)證書，且不需納入舊村整村改造經(jīng)濟平衡的集體土地性質(zhì)的村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地），經(jīng)批準后可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。國有用地性質(zhì)村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）不得納入試點。
4．經(jīng)審批的集體土地性質(zhì)住宅用地。村集體已依法取得留用地指標，經(jīng)村集體依法表決、并經(jīng)市政府批準納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點后，可選址現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃為住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建設(shè)用地，取得《建設(shè)用地批準書》后按本方案開展試點工作。
5．依法流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地。按照廣東省、廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理規(guī)定通過流轉(zhuǎn)方式依法取得的集體建設(shè)用地，經(jīng)批準后可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
（二）規(guī)劃管理
1．總量控制。至2020年，全市計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準建筑面積按100萬平方米控制。
2．布局要求。根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口、資源等條件，合理確定全市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的總量、布局，引導(dǎo)資源合理配置，有序開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。引導(dǎo)在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域周邊等租賃住房需求量大、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點周邊開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。
3．土地利用總體規(guī)劃管理。經(jīng)批準的利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目，不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田，符合土地利用總體規(guī)劃。
4．土地用途管理。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目須按照居住功能安排配套設(shè)施、須符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計規(guī)范。項目試點方案經(jīng)市政府批準后，如涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整，由屬地區(qū)政府組織編制控制性詳細規(guī)劃調(diào)整論證報告，經(jīng)市國土規(guī)劃委審查并報市政府批準后，可將原用途調(diào)為住宅（租賃住房）用地。
（三）建設(shè)運營主體
政府委托單位、村集體、企業(yè)等主體可參與利用集體建設(shè)用地建設(shè)運營租賃住房。參與運營的村集體或企業(yè)須經(jīng)工商注冊登記為住房租賃企業(yè)，并自成立之日起30日內(nèi)，在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺注冊。
試點項目批復(fù)后，集體建設(shè)用地使用權(quán)人可自行運營租賃住房，也可按有關(guān)規(guī)定選取合作運營主體；村集體引進企業(yè)開展租賃住房運營的，由村集體通過公開招標方式選擇已完成租賃住房運營工商登記的企業(yè)，簽訂租賃住房運營協(xié)議；由政府委托單位開展租賃住房運營的，由村集體根據(jù)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定與政府委托單位簽訂租賃住房運營協(xié)議，由政府委托單位參照市場租金與村集體簽訂長期租賃住房協(xié)議，整體承租后可作為租賃住房、人才公寓或按規(guī)定提供住房保障功能的其他住房。
（四）確權(quán)登記
利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房須整體確權(quán)給集體建設(shè)用地使用權(quán)人，只辦理一個權(quán)屬證，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售。
（五）收益分配
利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點中，集體建設(shè)用地使用權(quán)人與建設(shè)、運營主體不一致的，由集體建設(shè)用地使用權(quán)人和建設(shè)、運營主體簽訂建設(shè)、運營合同，對投資收益分配、權(quán)利義務(wù)、糾紛解決和違約責任等內(nèi)容進行約定，也可以參考市國土規(guī)劃委提供的合同范本。屬于村集體投資建設(shè)的，所產(chǎn)生的收益應(yīng)納入村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，按照民主管理原則，由村集體自行決定用于發(fā)展集體經(jīng)濟、提高農(nóng)民生活水平、改善養(yǎng)老和醫(yī)療條件等；屬于政府委托單位建設(shè)的，所產(chǎn)生的收益按規(guī)定用于支持項目建設(shè)成本；屬于企業(yè)等其他單位建設(shè)的，所產(chǎn)生的收益由其按規(guī)定處置。
（六）建設(shè)監(jiān)管
獲批的利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目應(yīng)按照項目試點協(xié)議、試點方案批復(fù)文件等要求按期開發(fā)建設(shè)，完成項目竣工驗收、運營管理等工作；國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城管、公安消防、質(zhì)監(jiān)等部門按各自職能加強監(jiān)管。納入試點項目的集體建設(shè)用地不得申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。
（七）租賃管理
1．依托廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺強化服務(wù)和監(jiān)管。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，應(yīng)當事先在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺注冊并且經(jīng)過實名認證。住房租賃企業(yè)須將出租房源的房屋信息如實錄入，并可選擇廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺發(fā)布。租賃雙方簽訂、變更、終止房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，由住房租賃企業(yè)辦理房屋租賃合同網(wǎng)上備案手續(xù)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當根據(jù)廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺反映的租賃信息，加強對出租房屋的巡查，核對租賃房屋信息。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、工商等部門要加強聯(lián)動，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、工商、稅務(wù)等方面加強協(xié)作，共同構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。
2．保障承租人合法權(quán)益。對依法登記備案的承租人，可依法申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。保護承租人的穩(wěn)定居住權(quán)，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。
3．明確住房租賃標準。租賃住房企業(yè)應(yīng)當確保租賃住房的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合廣州市住房租賃標準。租賃住房企業(yè)承擔租賃住房設(shè)施設(shè)備維修責任，租賃住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，租賃住房企業(yè)應(yīng)當及時維修，但當事人另有約定的除外。
4．規(guī)范住房租賃合同訂立。住房租賃當事人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任以及不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租等內(nèi)容，出租人要求承租人預(yù)付租金的，預(yù)付的租金不得超過12個月，租賃期限不得超過20年。鼓勵當事人使用《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。
5．扶持和規(guī)范租賃住房企業(yè)發(fā)展。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展試點項目租賃住房業(yè)務(wù)。指導(dǎo)租賃住房運營企業(yè)成立市房地產(chǎn)租賃協(xié)會，強化行業(yè)自律，建立租賃住房運營企業(yè)行業(yè)管理誠信庫和黑名單制度，規(guī)范租賃住房運營企業(yè)行為。
四、試點步驟
（一）試點方案編制階段（2017年9—11月）
完成《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案》的編制工作，逐級上報國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準。
（二）試點方案實施階段（2017年12月—2019年6月）
開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目的可行性研究、制訂項目審批流程和管理規(guī)范，組織實施《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案》，加強和規(guī)范試點項目的建設(shè)和管理，及時研究和完善實施方案，邊試點、邊總結(jié)、邊完善、邊提升。
（三）中期評估階段（2019年7月—2019年11月）
在省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)下，組織開展試點中期評估工作，形成評估報告報省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。
（四）總結(jié)驗收階段（2019年12月—2020年12月）
在省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)下，組織開展試點總結(jié)工作，形成總結(jié)報告報省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。
五、工作措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。在廣州市土委會下設(shè)廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作專責小組，由分管副市長擔任組長，統(tǒng)籌試點工作的組織實施和宣傳引導(dǎo)。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、城市更新、財政、國資、工商、稅務(wù)、公安消防、金融、教育等部門要按照職能分工落實工作責任，確保試點工作有序推進。制定和規(guī)范利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批程序，加大組織宣傳、培訓(xùn)力度，營造良好的試點工作輿論環(huán)境。
（二）落實稅費金融優(yōu)惠措施。利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房享受《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）和《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號）等規(guī)定的稅收優(yōu)惠和金融支持政策。
（三）加快項目行政審批。切實落實“放管服”改革要求，按照依法依規(guī)、事權(quán)下放、便民高效的要求簡化利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目審批程序，加快項目審批，盡快形成有效供給。
（四）強化監(jiān)管督查工作。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城管、等部門和屬地區(qū)政府要強化監(jiān)管責任，對列入保障性住房計劃的租賃住房，應(yīng)當符合相關(guān)政策規(guī)定；國土規(guī)劃部門要從嚴設(shè)定土地使用和規(guī)劃建設(shè)條件，禁止開發(fā)建設(shè)低密度住宅項目；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強租賃監(jiān)管，防止以租代售。國土規(guī)劃部門要應(yīng)用遙感和遠程監(jiān)控等技術(shù)手段加強執(zhí)法監(jiān)管，對違法用地行為從嚴懲戒。城管執(zhí)法部門要落實監(jiān)管職責，加強日常巡查、監(jiān)督管理、立案查處、違建拆除等工作，防止出現(xiàn)未批先建、已批超建等違法建設(shè)情況。
附件：廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目審批程序
廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)賃住房試點項目審批程序
一、利用節(jié)余存量宅基地開展試點審批程序
（一）申報意向表決。由試點項目申報村在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎(chǔ)上，按照《村民委員會組織法》的規(guī)定，對村節(jié)余存量宅基地納入租賃試點的事項進行表決，同時明確試點項目范圍、面積等。
（二）試點方案編制。經(jīng)村民表決同意后，由村集體向?qū)俚貐^(qū)政府提請申報試點，并在屬地區(qū)政府指導(dǎo)下，結(jié)合申報項目周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機構(gòu)編制試點方案，重點對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設(shè)意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等可行性進行論證分析。
（三）試點方案報批。屬地區(qū)政府審核通過項目試點方案后，將試點方案報市國土規(guī)劃委，由市國土規(guī)劃委轉(zhuǎn)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、城市更新局審查。由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對項目區(qū)域租賃住房需求和租賃價格提出意見，由市城市更新局對是否需納入整村改造經(jīng)濟平衡提出意見，形成方案后上報市政府審定。市政府批復(fù)試點方案即視同批準項目供地方案。
（四）試點協(xié)議簽訂。市政府批復(fù)試點方案后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。
（五）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。經(jīng)市政府批復(fù)的試點方案項目用地如與現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃矛盾，由屬地區(qū)政府組織開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整工作，報市國土規(guī)劃委審查，按程序?qū)⒎亲≌猛菊{(diào)整為住宅（租賃住房）用地。
（六）納入規(guī)劃、計劃。市政府批復(fù)試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)委分別將試點項目納入住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃、年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃、租賃住房建設(shè)計劃。
