宅基地是什么？
宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于國家和集體所有，公民個(gè)人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，所以不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。關(guān)先生來信中所提到的住宅并不是商品房，是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民使用集體所有的宅基地建成的住宅，違反了只可自住的原則而出售的。消費(fèi)者若購買了該種房屋是無法拿到房產(chǎn)證的，將來不能上市交易；一旦發(fā)生了房屋糾紛，將得不到法律的保障。
宅基地法律問題
一、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員可否獲得宅基地使用權(quán)
國家曾經(jīng)允許非集體組織成員獲得宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。1989年，國家土地管理局曾出臺過一個(gè)指導(dǎo)性文件：“非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，凡房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)1。”《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》2更是做了詳細(xì)的規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民、回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等報(bào)經(jīng)相關(guān)政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。一些地方政府也依照該行政法規(guī)制訂出具體實(shí)施辦法。如溫州市規(guī)定：允許回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請宅基地建造住宅3。
但是由于配套制度沒有跟上，許多城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權(quán)，許多村干部借此大發(fā)橫財(cái)，有的集體經(jīng)濟(jì)組織還拒絕向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配宅基地使用權(quán)。一些不法房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣政府官員串通一氣，利用農(nóng)村宅基地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)。以上非法行為使得我國大量農(nóng)村土地流失，對我國耕地保護(hù)政策造成了很大的沖擊。立法者在新的《土地管理法》4中將該條款完全刪除，很有可能考慮到以上幾個(gè)方面的因素。
二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題
（一）農(nóng)村房屋買賣與宅基地使用權(quán)關(guān)系（可否分開流轉(zhuǎn)）
農(nóng)村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從我國的《民法通則》5、《合同法》6來分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。
國務(wù)院辦公廳曾在1999年發(fā)文規(guī)定7：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國土資源部又于2004年頒發(fā)文件8強(qiáng)調(diào)了該精神：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。應(yīng)該說，以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規(guī)定，更與《合同法》及相關(guān)司法解釋9直接沖突。假定某農(nóng)民將房屋出售給城市居民，則買賣關(guān)系有效，但政府卻不承認(rèn)該行為且拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，這豈不是怪事一樁？其實(shí)，我們從該通知的標(biāo)題中即可明白，該通知的出臺背景是針對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程的嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為。但作為國家最高行政機(jī)關(guān)，在全國公開發(fā)布的權(quán)威行政文件中出現(xiàn)如此錯(cuò)誤，是非常不應(yīng)該的。顯然，該文件的出臺是沒有經(jīng)過深思熟慮的，也可得以窺視我國行政管理上存在著的先天性缺陷。
依據(jù)民法理論，為方便利用不動(dòng)產(chǎn)資源，房屋與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)實(shí)施“房地一致”原則，而不應(yīng)該分割轉(zhuǎn)讓。如確實(shí)需要分割轉(zhuǎn)讓，那么需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)并依法辦理過戶登記。但遺憾的是，目前我國法律規(guī)定只是針對城市房地產(chǎn)而沒有涉及到農(nóng)村房地產(chǎn)。至今對農(nóng)村房屋與宅基地轉(zhuǎn)讓問題，也無任何法律、行政法規(guī)出臺。稍微有點(diǎn)關(guān)聯(lián)的，主要有以下兩個(gè)文件。
