（二）規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)讓方式的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助當(dāng)事人向市、縣人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。農(nóng)戶可以書面委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包地。委托要出具書面授權(quán)委托書，載明代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、期間等，并有委托人的簽名或蓋章。發(fā)包方接受農(nóng)戶委托后，要依法代理，不得超越農(nóng)戶授權(quán)，損害農(nóng)民利益。
通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面承包合同，合同最長期限為30年，確因特殊情況需要延長的，報省人民政府批準(zhǔn)。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)應(yīng)當(dāng)通過公開競標(biāo)、競價確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。
（三）禁止國家工作人員和嚴(yán)格限制工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村承包土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)。根據(jù)我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況，為了讓農(nóng)民擁有足量土地，今后禁止國家工作人員利用各種名目到農(nóng)村承包土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)。黨政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部的配偶、子女不準(zhǔn)利用領(lǐng)導(dǎo)干部的關(guān)系和影響承包農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，以免擠占農(nóng)民發(fā)展空間。在本通知下發(fā)前，國家工作人員利用職權(quán)取得農(nóng)村土地使用權(quán)的，或取得農(nóng)村土地使用權(quán)但未辦理承包、租賃、聯(lián)營、出讓合同手續(xù)的，以及承包未滿一年且未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將其歸還發(fā)包方；如依法辦理了有關(guān)承包、租賃、聯(lián)營、出讓手續(xù)，并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的，在征得發(fā)包方同意后，可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或退回發(fā)包方另行處置；取得土地使用權(quán)滿一年以上但未動工開發(fā)，以及開發(fā)后連續(xù)撂荒兩年以上造成土地閑置的，或者已辦理土地使用合同手續(xù)，但從未按合同約定繳交使用費(fèi)的，一律按《海南省閑置農(nóng)業(yè)用地處置規(guī)定》處理。國家工作人員利用財政資金或國家其他專項(xiàng)資金進(jìn)行個人農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，必須全部歸還所挪用資金。國家工作人員因解除農(nóng)村土地使用合同而產(chǎn)生的承包費(fèi)、轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)返還，以及實(shí)際開發(fā)投入的補(bǔ)償?shù)葐栴}，由合同雙方依法協(xié)商解決。國家工作人員不得以未取得相應(yīng)的返還和補(bǔ)償而拒絕解除合同。否則，由其主管部門按照干部管理權(quán)限責(zé)令其辭去公職或予以辭退。本通知下發(fā)后，國家工作人員仍使用農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)活動的，按有關(guān)規(guī)定，給予相應(yīng)的政紀(jì)處分。
工商企業(yè)或單位投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，有利于引進(jìn)資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良品種，開拓市場，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但工商企業(yè)或單位隨意承包、租賃農(nóng)村土地等隱患很多，要按照《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》（中發(fā)[2001]18號）要求，嚴(yán)格限制工商企業(yè)長時間、大面積承包、租賃農(nóng)村土地發(fā)展農(nóng)業(yè)，同時嚴(yán)格限制城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村承包、租賃農(nóng)村土地發(fā)展農(nóng)業(yè)。要鼓勵工商企業(yè)采取公司加農(nóng)戶和訂單農(nóng)業(yè)等方式，帶動農(nóng)戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；鼓勵工商企業(yè)、科研單位等社會力量在農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)等方面投資開發(fā)農(nóng)業(yè)。經(jīng)縣級及縣級以上人民政府嚴(yán)格審查批準(zhǔn)，農(nóng)產(chǎn)品加工、流通企業(yè)和農(nóng)業(yè)科研單位可以在農(nóng)村建立種苗繁育、示范推廣基地，發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，或者與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)示范場或國有農(nóng)場結(jié)合，利用其設(shè)施和土地，小范圍承包、租賃農(nóng)村土地。
（四）建立農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)和土地等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)體系。積極推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格指導(dǎo)，防止暗箱操作，減少農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)“地價過低、年限過長，面積過大”的問題。抓緊實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地土地分等定級和土地估價工作。
四、建立健全失地農(nóng)民保障機(jī)制，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益
要認(rèn)真清理征地遺留問題，切實(shí)加大對拖欠、截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的清償力度。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)察部等部門對征用農(nóng)民集體土地補(bǔ)償費(fèi)管理使用情況開展專項(xiàng)檢查的意見的通知》（國辦發(fā)[2004]31號）要求，各市、縣政府要組織對歷年來土地征用過程中拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地補(bǔ)償款的情況進(jìn)行全面清理和專項(xiàng)檢查，并逐宗提出清償處理意見，制定并公告償還計劃，于今年年底前清償兌現(xiàn)完畢。對屬于政府拖欠、挪用的征地補(bǔ)償款，各市、縣應(yīng)在財政土地收益專戶中優(yōu)先安排支付；利用儲備土地融資的，必須優(yōu)先用于支付拖欠、挪用的征地補(bǔ)償款。對在年底前沒有清償兌現(xiàn)完征地補(bǔ)償款的市、縣，除國家和本省重點(diǎn)工程建設(shè)用地外，不予辦理土地征用審批手續(xù)。對于用地單位拖欠的征地補(bǔ)償款，可按實(shí)際支付的價款劃給用地單位相應(yīng)的用地面積，剩余土地收回后納入政府土地儲備，由政府負(fù)責(zé)支付拖欠的征地款，或?qū)⑼恋赝诉€給農(nóng)民。
要建立健全保護(hù)失地農(nóng)民利益的長效機(jī)制。將征地制度改革納入我省農(nóng)村改革內(nèi)容，縮小征地規(guī)模，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改革征地補(bǔ)償方式，將原來的按土地產(chǎn)值倍數(shù)補(bǔ)償轉(zhuǎn)為按片區(qū)分類綜合補(bǔ)償。積極推行符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置方式，促進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)。各市、縣要根據(jù)實(shí)際推行將留用地安置、拆遷安置統(tǒng)一納入小城鎮(zhèn)建設(shè)范圍等安置方式，建立企業(yè)招收失地農(nóng)民就業(yè)的獎勵機(jī)制，安排一定的財政資金專門用于失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)，制定優(yōu)惠政策鼓勵農(nóng)民利用征地補(bǔ)償款興辦集體經(jīng)濟(jì)和個體經(jīng)濟(jì)實(shí)體，保證失地農(nóng)民財產(chǎn)增值。要建立失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障制度，按照個人和政府共同負(fù)擔(dān)的原則，市、縣政府要從土地出讓價款中劃出一定比例，由社會保障部門建立失地農(nóng)民個人保障金帳戶，按照略高于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，為失地農(nóng)民提供養(yǎng)老保險。
五、加快農(nóng)村土地確權(quán)工作，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)做好農(nóng)村土地確權(quán)工作
明晰土地產(chǎn)權(quán)，是貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》的基礎(chǔ)，也是搞好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的前提條件。要進(jìn)一步加大農(nóng)村土地確權(quán)工作力度，全面完成農(nóng)村土地確權(quán)任務(wù)。各級政府要充分認(rèn)識農(nóng)村土地確權(quán)工作的重要性和必要性，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)，認(rèn)真落實(shí)工作任務(wù)，按照“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一部署，先易后難，穩(wěn)步前進(jìn)”的原則，切實(shí)做到“機(jī)構(gòu)健全，人員到位，經(jīng)費(fèi)落實(shí)”。要建立目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定完成期限，對不完成任務(wù)的要追究責(zé)任。要充分調(diào)動各方面的積極性，共同做好農(nóng)村土地確權(quán)工作。要遵循尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、著眼未來、合理配置、共同發(fā)展的原則，妥善處理土地糾紛問題，促進(jìn)社會安定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，依法保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
六、加強(qiáng)對農(nóng)村土地承包工作的指導(dǎo)和管理
各級人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，層層落實(shí)工作責(zé)任制，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，保護(hù)好農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。各市、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)要對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)直接責(zé)任。各級農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作。要完善土地承包合同管理，指導(dǎo)當(dāng)事人依法簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的承包合同變更、解除和重新訂立手續(xù)。在辦理土地流轉(zhuǎn)合同備案時，應(yīng)當(dāng)及時審核合同的真實(shí)性、可行性和合法性，對違背農(nóng)民意愿或損害農(nóng)村集體和農(nóng)民利益的問題要依法糾正。要切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村土地管理的基礎(chǔ)性工作，逐步健全農(nóng)業(yè)承包合同的立卷、歸檔、調(diào)閱等管理制度，搞好檔案管理。要建立健全土地承包和流轉(zhuǎn)合同糾紛的調(diào)處、仲裁制度，加大對農(nóng)村土地糾紛的調(diào)處力度，及時解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛，依法保障流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益。各級土地行政主管部門要加強(qiáng)農(nóng)村土地用途管制，使流轉(zhuǎn)土地的利用符合土地利用總體規(guī)劃要求，防止借土地流轉(zhuǎn)之名非法改變農(nóng)村土地用途。
各市、縣人民政府要按照本通知精神，對本市、縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行一次全面清理檢查，并于今年9月1日將清理檢查情況報告省政府。
二00四年八月十日
海南省人民政府
