各市、縣人民政府,省人民政府各委、辦、廳、局:
《山西省農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作實施方案》已經(jīng)省人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真組織實施。
山西省人民政府辦公廳
2016年11月14日
《山西省農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作實施方案》
為貫徹落實黨中央、全國人大、國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點工作的各項政策和要求,穩(wěn)妥有序推進(jìn)山西省“兩權(quán)”抵押貸款試點工作,現(xiàn)制定本方案。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想。
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會和習(xí)近平總書記系列重要講話精神,按照黨中央、國務(wù)院決策部署,堅持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,按照所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)要求,以落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點,深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新,穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù),有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn),增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入,為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式,促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
(二)基本原則。
1.依法有序。“兩權(quán)”抵押貸款試點工作要堅持于法有據(jù),遵守現(xiàn)行法律法規(guī)和各項政策要求。對于現(xiàn)行《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)、集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定,按照《全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》,在試點范圍內(nèi)調(diào)整實施。
2.自主自愿。切實尊重農(nóng)民意愿,“兩權(quán)”抵押貸款由農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體自愿申請,確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者。流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營權(quán)抵押需經(jīng)承包方同意可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn),抵押僅限于流轉(zhuǎn)期內(nèi)的收益。金融機構(gòu)要在財務(wù)可持續(xù)基礎(chǔ)上,按照有關(guān)規(guī)定自主開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。
3.穩(wěn)妥推進(jìn)。在維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益前提下,妥善處理好農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、金融機構(gòu)、政府之間的關(guān)系,慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點工作。
4.風(fēng)險可控。堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線。完善試點地區(qū)確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)平臺搭建、風(fēng)險補償和抵押物處置機制等配套政策,防范、控制和化解風(fēng)險,確保試點工作順利平穩(wěn)實施。
二、試點范圍
(一)試點地區(qū)。根據(jù)全國人大常委會決定,我省開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點為運城市鹽湖區(qū)、新絳縣、潞城市、太谷縣、定襄縣、曲沃縣,開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點為晉中市榆次區(qū)。
(二)試點期限。根據(jù)全國人大常委會決定,試點期限為2015年12月28日至2017年12月31日。
(三)試點金融機構(gòu)。省內(nèi)各金融機構(gòu)均可參與試點。推動形成以農(nóng)村合作金融機構(gòu)、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等涉農(nóng)金融機構(gòu)為主體,其他金融機構(gòu)積極參與的“兩權(quán)”抵押貸款金融服務(wù)體系。
三、試點任務(wù)
(一)落實“兩權(quán)”抵押融資功能。在貸款對象上,重點支持專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。在貸款產(chǎn)品上,鼓勵開發(fā)以“兩權(quán)”為單一抵押物或占主導(dǎo)作用的信貸產(chǎn)品。在貸款用途上,貸款人主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認(rèn)可的合法用途。在貸款抵押率及額度上,貸款人應(yīng)統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、承包土地的經(jīng)營權(quán)價值及流轉(zhuǎn)方式、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)等因素,合理自主確定。鼓勵對誠實守信、有財政貼息、農(nóng)業(yè)保險或農(nóng)民住房保險等增信手段的借款人,適當(dāng)提高抵押率。在貸款利率上,貸款人應(yīng)參考人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率,結(jié)合借款人實際合理自主確定。在抵押合同約定的利率之外不得另外或變相增加其他費用。在貸款期限上,貸款人應(yīng)綜合考慮承包土地的經(jīng)營權(quán)可抵押期限、貸款用途、貸款風(fēng)險、土地流轉(zhuǎn)期內(nèi)租金支付方式等因素合理自主確定承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款期限。鼓勵貸款人在承包土地的經(jīng)營權(quán)剩余使用期限內(nèi)發(fā)放中長期貸款,有效增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的中長期信貸投入。貸款人應(yīng)綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農(nóng)民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款期限。
(二)建立健全抵押物處置機制。因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權(quán)時,允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下,依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施,確保當(dāng)借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時,承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權(quán)。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑,保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置,受讓人應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。
(三)加快推進(jìn)確權(quán)登記頒證工作。對試點縣(市、區(qū))“兩權(quán)”確權(quán)登記頒證工作實行優(yōu)先辦理、費用優(yōu)惠等政策。加快推進(jìn)試點縣(市、區(qū))農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作要于2016年12月底前基本完成。鼓勵試點縣(市、區(qū))探索通過合同鑒證、登記頒證等方式,對采取轉(zhuǎn)包、出租入股和其他合法方式取得的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣(市、區(qū))要加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,在2016年底前具備頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的條件。
(四)建立和完善“兩權(quán)”價值評估體系。借貸雙方可采取委托第三方評估機構(gòu)、貸款人自行評估或者雙方協(xié)商等方式對“兩權(quán)”價值進(jìn)行評估。試點縣(市、區(qū))要積極培育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估機構(gòu),探索制定“兩權(quán)”價值評估標(biāo)準(zhǔn)和操作流程,編制和發(fā)布“兩權(quán)”基準(zhǔn)價格。對難以協(xié)商認(rèn)定或授信額度較大的,原則上應(yīng)由具備資質(zhì)條件的評估機構(gòu)進(jìn)行評估。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)價值評估應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地分級估價成果、土地已付租金、平均預(yù)期收入、經(jīng)營權(quán)剩余年限及地上附著物等因素。房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)評估應(yīng)綜合考慮位置、建筑材料、建筑面積、使用年限等因素。