為進(jìn)一步提高我市土地行政管理的科學(xué)化和規(guī)范化，根據(jù)省、市有關(guān)文件精神和省、市有關(guān)規(guī)范性文件制定規(guī)程的要求，我局組織起草了《惠州市關(guān)于規(guī)范已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限的實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》，現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
第一條 為嚴(yán)格加強(qiáng)國(guó)有土地管理，依法解決相關(guān)歷史用地問(wèn)題，規(guī)范我市已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限審批及涉及的補(bǔ)交土地出讓金問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)和政策，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用范圍為已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》的，或取得城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)同意改變有關(guān)土地使用條件批準(zhǔn)文件的出讓國(guó)有商住用地（含商業(yè)用途、商住用途和住宅用途等）。
第三條 土地使用權(quán)年限是土地使用條件之一。本辦法所稱“土地使用權(quán)年限”是指該宗國(guó)有土地的土地登記卡或國(guó)有土地使用權(quán)證上記載的土地使用權(quán)年限；
本辦法所稱“剩余土地使用權(quán)年限”是指該國(guó)有土地的土地登記卡或國(guó)有土地使用權(quán)證上記載的土地使用權(quán)年限減去該國(guó)有土地已經(jīng)經(jīng)過(guò)的土地使用權(quán)年限。
第四條 以下情形，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)改變土地使用年限：
（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃改變土地用途且該宗土地剩余使用權(quán)年限未達(dá)到法律規(guī)定的最高出讓使用權(quán)年限的；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃要求要統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的多宗土地使用權(quán)、但各宗土地剩余使用權(quán)年限不一致的；
（三）在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權(quán)年限不一致而要求統(tǒng)一年限的；
（四）法律法規(guī)規(guī)定其他可以改變國(guó)有土地使用權(quán)年限的。
第五條 以下情形，土地使用權(quán)人不得申請(qǐng)改變土地使用權(quán)年限：
（一）已出讓國(guó)有土地在本辦法實(shí)施前申請(qǐng)改變土地使用權(quán)年限已經(jīng)獲得國(guó)土資源主管部門(mén)批準(zhǔn)且已重新簽訂國(guó)有土地出讓合同或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并重新登記發(fā)證的；
（二）法律、法規(guī)或者土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定改變土地使用權(quán)年限應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的；
（三）根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的；
（四）經(jīng)調(diào)查認(rèn)定屬受讓方原因造成土地閑置的；
（五）法律法規(guī)規(guī)定其他不得改變國(guó)有土地使用權(quán)年限的情形。
第六條 土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理改變土地使用權(quán)年限的，改變后的土地使用權(quán)年限不得超出《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定的各類(lèi)用途土地使用權(quán)出讓的最高年限。
第七條 市、縣（區(qū)）國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請(qǐng)人提交的資料的真實(shí)性、合法性和完整性，并就該宗土地改變使用權(quán)年限后涉及的補(bǔ)繳土地出讓金事宜按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求嚴(yán)格執(zhí)行，在評(píng)估后按集體決策程序核定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額。
第八條 經(jīng)市、縣（區(qū)）政府批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)年限的，土地使用權(quán)人應(yīng)和國(guó)土資源主管部門(mén)重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。繳清土地出讓金和稅費(fèi)后，不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)給予重新核發(fā)新的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。
第九條 土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理改變土地使用權(quán)年限，涉及需要補(bǔ)繳土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定向國(guó)土資源主管部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。
應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法為：?jiǎn)为?dú)改變土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變、改變土地使用權(quán)年限及調(diào)低容積率的，補(bǔ)繳地價(jià)為改變前后地價(jià)之差；改變土地使用權(quán)年限及增加容積率、土地使用權(quán)年限及容積率同時(shí)改變且改變用途的，樓面地價(jià)需擇高確定。具體計(jì)算公式為：
（一） 只改變土地使用權(quán)年限計(jì)算公式：
改變土地使用權(quán)年限應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=改變土地使用權(quán)年限后土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－剩余土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格
（二） 土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變計(jì)算公式：
土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=(改變土地使用權(quán)年限后新用途樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限舊用途樓面地價(jià))×建筑面積
（三） 改變土地使用權(quán)年限及降低容積率計(jì)算公式：
改變土地使用權(quán)年限及降低容積率應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=改變土地使用權(quán)年限后新容積率土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－剩余土地使用權(quán)年限原容積率土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格
（四）改變土地使用權(quán)年限及增加容積率計(jì)算公式：
改變土地使用權(quán)年限及增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=擇高確定的樓面地價(jià)（改變土地使用權(quán)年限后新容積率條件下樓面地價(jià)；改變土地使用權(quán)年限后原容積率條件下樓面地價(jià)；原容積率出讓樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后樓面地價(jià)）×新增建筑面積＋（擇高確定的樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限原容積率樓面地價(jià)）×原建筑面積
（五）土地使用權(quán)年限、容積率及用途同時(shí)改變計(jì)算公式：
土地使用權(quán)年限、容積率及用途同時(shí)改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=擇高確定的新用途樓面地價(jià)（改變土地使用權(quán)年限后新容積率、新用途條件下樓面地價(jià)；改變土地使用權(quán)年限后原容積率、新用途條件下樓面地價(jià)）×新增建筑面積＋（擇高確定的新用途樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限原容積率、舊用途規(guī)劃條件下樓面地價(jià)）×原建筑面積
（六）上述公式中，土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格、樓面地價(jià)是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地的土地使用權(quán)價(jià)格。其中：土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估總價(jià)，樓面地價(jià)為評(píng)估單價(jià)。
（七） 上述公式計(jì)算結(jié)果如為負(fù)值，政府不予退還。
第十條 本辦法對(duì)應(yīng)繳土地出讓金未作具體規(guī)定的，按照國(guó)家、省有關(guān)宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則執(zhí)行。
第十一條 本辦法在全市范圍內(nèi)適用，各縣區(qū)應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。
第十二條 本辦法自發(fā)布之日起一個(gè)月內(nèi)施行，有效期五年。
相關(guān)解讀：
市國(guó)土資源局9月18日發(fā)布了《惠州市關(guān)于規(guī)范已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限的實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《辦法》），符合4種情形的已出讓國(guó)有土地，可申請(qǐng)改變年限，目前正向社會(huì)征求意見(jiàn)。
5種情況不得申請(qǐng)改變土地使用年限
市國(guó)土資源局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人稱，出臺(tái)《辦法》是為了嚴(yán)格加強(qiáng)國(guó)有土地管理，依法解決相關(guān)歷史用地問(wèn)題，規(guī)范我市已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限審批及涉及的補(bǔ)交土地出讓金問(wèn)題。
該《辦法》適用范圍為已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》的，或取得城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)同意改變有關(guān)土地使用條件批準(zhǔn)文件的出讓國(guó)有商住用地，含商業(yè)用途、商住用途和住宅用途等。
東時(shí)記者留意到，《辦法》明確列出了能申請(qǐng)改變土地年限的情況和不得申請(qǐng)改變的情況。其中，在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權(quán)年限不一致而要求統(tǒng)一年限的等4種情況可以申請(qǐng)改變土地使用權(quán)年限；根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的等5種情況，則不得申請(qǐng)改變土地使用年限。
只改變土地使用權(quán)年限需補(bǔ)繳地價(jià)
該負(fù)責(zé)人介紹，申請(qǐng)辦理改變土地使用權(quán)年限，涉及需要補(bǔ)繳土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定向國(guó)土資源主管部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。
