《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見（征求意見稿）》政策解讀
為加強(qiáng)我市棚戶區(qū)改造工作，我局代擬了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見（征求意見稿）》（以下簡稱《實(shí)施意見》），現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下：
一、棚戶區(qū)改造與城市更新政策有什么區(qū)別？
棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。
（一）政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。
（二）補(bǔ)償獎勵標(biāo)準(zhǔn)不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積；而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。
（三）項(xiàng)目實(shí)施模式不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。
二、哪些情況適用于棚戶區(qū)改造政策？
棚戶區(qū)改造對象以老舊住宅區(qū)為主，其中：
（一）使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。
1、“住房質(zhì)量安全隱患”是指房屋所處場地、環(huán)境存在存在安全風(fēng)險，或房屋上部主體結(jié)構(gòu)存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況；
“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規(guī)、不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或火災(zāi)危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災(zāi)事故的不安全因素，如未設(shè)置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況；
2、“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求（如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等）；
3、“配套設(shè)施不完善”是指住宅區(qū)內(nèi)及周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。
（二）使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)后可以適用棚戶區(qū)改造政策。
根據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）規(guī)定，房屋危險程度可分為A、B、C、D級，其中D級危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。
三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償獎勵標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。
（一）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1的比例進(jìn)行；鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內(nèi)建筑面積，為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作，《實(shí)施意見》明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行。
（三）增購獎勵標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要，《實(shí)施意見》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，允許權(quán)利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
四、權(quán)利主體是指哪些群體？
《實(shí)施意見》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過不動產(chǎn)權(quán)利證書（含房地產(chǎn)證）、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。
五、哪些企業(yè)可以作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢，積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。
六、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體將如何產(chǎn)生？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體由區(qū)住房建設(shè)部門（以下簡稱區(qū)主管部門）確認(rèn),確認(rèn)方式有兩種：
1、直接確認(rèn)人才住房專營機(jī)構(gòu)作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體；
2、通過招標(biāo)等方式確認(rèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體。
七、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體的工作有哪些？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)以下工作：
（一）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處，制定項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償方案；
（二）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體參與簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議；
（三）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)償協(xié)議約定，支付安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用，協(xié)助權(quán)利主體辦理房屋抵押相關(guān)事宜；
（四）補(bǔ)償協(xié)議簽訂完成后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除；
（五）建筑物完成拆除后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理與補(bǔ)償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記；
（六）建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；
（七）待安置補(bǔ)償面積明確后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)城市更新主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
八、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中新建的住房有哪些用途？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目需要滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的要求，并且項(xiàng)目住宅部分除搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房專營機(jī)構(gòu)持有或回購，保障性住房由區(qū)政府回購。
九、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃將如何編制？
（一）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃由項(xiàng)目所在區(qū)主管部門負(fù)責(zé)編制，區(qū)主管部門也可以根據(jù)需要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展規(guī)劃編制工作。
（二）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，并充分考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素。
十、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃將如何報審？
（一）區(qū)主管部門負(fù)責(zé)編制棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃，并在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項(xiàng)目現(xiàn)場公示不少于30個自然日。公示期滿，區(qū)主管部門將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項(xiàng)規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。
（二）審批通過的項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃由區(qū)主管部門在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。
（三）項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，需要先按照簡化程序辦理法定圖則調(diào)整。
十一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃的效力層級如何？
審批通過的專項(xiàng)規(guī)劃作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。
十二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議將如何簽訂？
由區(qū)政府確定的部門、項(xiàng)目實(shí)施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議中將明確搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷獎勵等內(nèi)容。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議中涉及的安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體向權(quán)利主體支付。
十三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目能否實(shí)施房屋征收？
棚戶區(qū)改造是以公共利益為目的的，符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）以及《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）關(guān)于房屋征收的適用情形。
為了避免出現(xiàn)因個別業(yè)主提出不合理要求而達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者部分住房產(chǎn)權(quán)人不明確，導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利改造，進(jìn)而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，《實(shí)施意見》明確在此情形下，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收。
十四、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地使用權(quán)如何出讓？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。
（一）出讓對象。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓對象是項(xiàng)目實(shí)施主體，由項(xiàng)目實(shí)施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批。
（二）出讓方式。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)的出讓方式是協(xié)議出讓，經(jīng)區(qū)政府審批通過的，由區(qū)城市更新主管部門核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并與項(xiàng)目實(shí)施主體按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
十五、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的地價如何計(jì)收？
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建成后的房屋用途分別確定：
（一）搬遷安置住房
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同。
1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置住房中，用于安置補(bǔ)償權(quán)利主體已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；
2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置住房中，用于安置補(bǔ)償權(quán)利主體未取得房地產(chǎn)證的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計(jì)收。
（二）人才住房和保障性住房
1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價；
2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)不歸政府的，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；
3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
（三）其他配套設(shè)施
1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價；
2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的其他用途部分，按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進(jìn)入市場。
