第三章 農(nóng)民公寓建設(shè)
第二十五條 群眾有意愿、集體經(jīng)濟(jì)力量雄厚、與村民簽訂了具體家庭分戶、公寓配售和征地拆除補(bǔ)償協(xié)議的村(社區(qū))，經(jīng)批準(zhǔn)后可建設(shè)農(nóng)民公寓。
村(社區(qū))申請(qǐng)建設(shè)農(nóng)民公寓應(yīng)符合以下條件：
(一)所選建設(shè)地塊應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。
(二)已制定建設(shè)及配售方案并經(jīng)農(nóng)村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)審議通過。建設(shè)及配售方案中應(yīng)明確，農(nóng)民公寓項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的債務(wù)及借貸相關(guān)成本由配售的村民共同承擔(dān)。
(三)已與村民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、房屋分配協(xié)議及家庭調(diào)整協(xié)議。舊村已納入歷史文化名村、原村需整體保留的，且簽訂了舊村宅基地及地上建筑回購(gòu)協(xié)議的，可不簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。
(四)農(nóng)村(社區(qū))集體能以現(xiàn)金支付的自有資金不少于總建設(shè)資金的20%。村民在房屋分配合同中承諾支付的購(gòu)房資金不少于總建設(shè)資金的60%，其中，村民有自建住宅的，可以原宅基地和房屋折抵新建公寓購(gòu)房款，不愿意交回原宅基地的，原則上不參與農(nóng)民公寓的分配;村民無自建住宅的，應(yīng)以現(xiàn)金形式支付。農(nóng)村(社區(qū))集體和村民兩者出資合共不少于總建設(shè)資金的80%。
第二十六條 農(nóng)民公寓應(yīng)使用集體建設(shè)用地建設(shè)，以集體自用方式供地。建設(shè)農(nóng)民公寓居住區(qū)要充分發(fā)掘城鎮(zhèn)、村莊的土地潛力，利用原有建設(shè)用地。農(nóng)民公寓興建前，村(社區(qū))應(yīng)通過治理“空心村”、整理閑置宅基地和空置住宅，清退“一戶多宅”的住宅、拆除舊廠房等方式，提供與申請(qǐng)建設(shè)的農(nóng)民公寓居住區(qū)相等土地面積的存量建設(shè)用地。
經(jīng)市、鎮(zhèn)兩級(jí)調(diào)查確認(rèn)，原村已無可適用的閑置用地，方可申請(qǐng)新增建設(shè)用地建設(shè)。
第二十七條 農(nóng)民公寓建設(shè)應(yīng)由村(社區(qū))向當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核同意后，報(bào)市發(fā)改局。由市發(fā)改局組織市國(guó)土局、市住建局、市規(guī)劃局、市公安局、市農(nóng)業(yè)局、市農(nóng)資辦等單位會(huì)審?fù)ㄟ^后，報(bào)市人民政府審定。市人民政府同意后，由市發(fā)改局按規(guī)定辦理立項(xiàng)手續(xù)。
不完全符合第二十五條、第二十六條所列條件，但確有需要建設(shè)農(nóng)民公寓的，經(jīng)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)審核同意后，由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)上報(bào)市政府按“一事一議”原則審定后實(shí)施。
第二十八條 農(nóng)村(社區(qū))集體在建設(shè)前要委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)公寓規(guī)劃建設(shè)方案，報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)，并根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)方案詳細(xì)測(cè)算建設(shè)成本，按規(guī)定公示，經(jīng)農(nóng)村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)審議通過后，報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)審批。
第二十九條 農(nóng)民公寓建設(shè)原則上應(yīng)達(dá)到居住組團(tuán)的規(guī)模，即達(dá)到不少于300戶或1000人的標(biāo)準(zhǔn)。如因自然地形、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)際需求等限制，確需適當(dāng)降低規(guī)模的，由當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)在確保土地節(jié)約集約利用、兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)住房保障、符合相關(guān)規(guī)劃的前提下研究決定。
第三十條 嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。以村(社區(qū))為單位，農(nóng)民公寓的人均用地面積不應(yīng)大于30平方米、人均建筑面積不應(yīng)大于60平方米，規(guī)劃的戶數(shù)規(guī)模不應(yīng)超出簽訂家庭調(diào)整協(xié)議后的擬購(gòu)房并承諾出資總戶數(shù)的10%，做到一戶一宅。對(duì)與農(nóng)民公寓同步建設(shè)的小學(xué)、幼兒園、文化體育活動(dòng)中心和小區(qū)內(nèi)道路等用地，經(jīng)規(guī)劃部門審查，可不計(jì)入人均30平方米的用地指標(biāo)和人均60平方米的建筑面積指標(biāo)。
第三十一條 建立市、鎮(zhèn)、村三級(jí)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民公寓建設(shè)的管理。由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村(社區(qū))集體制定具體建設(shè)方案，并監(jiān)督方案執(zhí)行;農(nóng)村(社區(qū))集體應(yīng)成立專門監(jiān)管小組，全程監(jiān)管工程實(shí)施和資金使用。
(一)農(nóng)村(社區(qū))集體對(duì)農(nóng)民公寓建設(shè)資金使用情況要按時(shí)進(jìn)行公示，接受村民的監(jiān)督，提高資金使用的透明度。鎮(zhèn)(街道)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民公寓建設(shè)資金使用情況的監(jiān)督和審計(jì)。
(二)農(nóng)村(社區(qū))集體應(yīng)按規(guī)定組織項(xiàng)目建設(shè)工程招投標(biāo)。項(xiàng)目招標(biāo)前，由當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)向市住建局提供村民出資證明。
(三)建設(shè)過程中出現(xiàn)超過核定投資規(guī)模10%的工程變更事項(xiàng)的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行公示，并經(jīng)2/3以上認(rèn)購(gòu)住戶討論通過，報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)城建規(guī)劃單位審核后實(shí)施。
(四)當(dāng)可以預(yù)計(jì)實(shí)際建設(shè)成本超過成員大會(huì)審議通過的預(yù)算，應(yīng)編制新預(yù)算并經(jīng)農(nóng)村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)審議通過后再繼續(xù)建設(shè)。
第三十二條 農(nóng)村(社區(qū))集體在建設(shè)前應(yīng)制定具體配售方案，經(jīng)農(nóng)村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)審議通過，并報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)審核。配售價(jià)格不應(yīng)低于建設(shè)總成本，由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對(duì)農(nóng)民公寓的配售情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。分配安置后的多余房源由農(nóng)村(社區(qū))集體保留待分配安置，或由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)按成本價(jià)收購(gòu)。
第三十三條 堅(jiān)持按照建新拆舊的原則建設(shè)農(nóng)民公寓。申請(qǐng)入住農(nóng)民公寓的村民家庭要與村(社區(qū))簽訂原有宅基地及房屋回收協(xié)議。同意交回的原有宅基地，由農(nóng)村(社區(qū))集體依法依規(guī)收回作為集體建設(shè)用地。地上房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，折抵新建公寓購(gòu)房款后，收回作為集體資產(chǎn)，造冊(cè)建立臺(tái)賬。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對(duì)協(xié)議履行監(jiān)督的責(zé)任。
建設(shè)農(nóng)民公寓拆出的舊村用地，應(yīng)嚴(yán)格按城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和舊村利用改造規(guī)劃規(guī)定的性質(zhì)使用，可用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)用于建設(shè)公園、綠地等開敞空間，增加城鎮(zhèn)公共空間，或用于建設(shè)市政設(shè)施和公共設(shè)施，改善城鎮(zhèn)的環(huán)境。
第三十四條 農(nóng)民公寓由市國(guó)土局、市房管局按有關(guān)規(guī)定辦理整宗地土地登記和整幢房屋產(chǎn)權(quán)登記?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》的房屋性質(zhì)填寫：農(nóng)民公寓。所有權(quán)來源填寫：自建(分配)。農(nóng)民公寓不得銷售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。確需轉(zhuǎn)讓的，由所屬村(社區(qū))按其成本價(jià)回購(gòu)。
第三十五條 農(nóng)民公寓小區(qū)建成使用后實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)可由農(nóng)村(社區(qū))集體自行提供，也可引入社會(huì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供。物業(yè)管理費(fèi)用和公寓維修費(fèi)用由購(gòu)房戶負(fù)擔(dān)，獨(dú)立建賬核算。公寓小區(qū)內(nèi)修建的配套商業(yè)門店等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，其收益作為農(nóng)村(社區(qū))集體收益賬目管理。
第四章 農(nóng)民安居房建設(shè)
第三十六條 農(nóng)民安居房包括以下三種形式：
(一)個(gè)人建房：在原有宅基地上按照一定的標(biāo)準(zhǔn)改建、擴(kuò)建、翻建的住房;因原有宅基地被政府征用、征收或因自然災(zāi)害滅失的，需在村內(nèi)空閑地異地重建的住房。
(二)聯(lián)戶建房：在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，由農(nóng)村(社區(qū))集體統(tǒng)一安排，組織符合條件的農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上通過自主聯(lián)合、共同出資建設(shè)的住房。
(三)解困房：村(社區(qū))以收購(gòu)、租賃等形式統(tǒng)籌房源，用以安置有住房困難的農(nóng)民的住房。
第三十七條 符合下列條件之一的村民需要改建、擴(kuò)建、翻建住房的，可以戶為單位向所在地的村(社區(qū))提出申請(qǐng)：
(一)同戶(以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶)居住人口中有兩個(gè)以上(含兩個(gè))達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且人均居住建筑面積低于50平方米的。
(二)因改變房屋功能布局、增加建筑面積，且不突破原有宅基地面積需要改建的。
(三)所分配宅基地總面積不超過我市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、且已建宅基地面積不超過所分配宅基地面積的80%需要擴(kuò)建。
(四)原有住房屬于危險(xiǎn)住房，需要在原址翻建的。
(五)原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失的。
本款中的危險(xiǎn)住房，是指根據(jù)我國(guó)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)屬D級(jí)，不能保證居住和使用安全的住房。
第三十八條 符合下列條件之一的村民需要異地重建的，可以戶為單位向所在地村(社區(qū))提出申請(qǐng)：
(一)原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失的。
(二)原有住房因基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)而被拆遷、總拆遷戶數(shù)未達(dá)到一定規(guī)模的。
第三十九條 個(gè)人建房異地重建應(yīng)符合以下條件：
(一)用于異地重建的地塊應(yīng)符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且未列入“三舊”改造規(guī)劃、未在已征轉(zhuǎn)的國(guó)有土地范圍內(nèi)。
(二)實(shí)行異地重建安置前后，所在村(社區(qū))宅基地總面積應(yīng)該保持不增加。
第四十條 村民一戶只能擁有一處宅基地。村民申請(qǐng)異地重建住宅的，村(社區(qū))應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)人簽訂合同。異地重建的申請(qǐng)人領(lǐng)取宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后，應(yīng)交回舊宅基地的土地使用證，并注銷原土地登記后，憑新的《集體土地使用證》和相關(guān)規(guī)劃報(bào)建材料，辦理新的房屋權(quán)屬登記。新的《集體土地使用證》應(yīng)當(dāng)注明“異地重建”。
第四十一條 未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的片區(qū)一律不允許改建、擴(kuò)建、翻建住房。申請(qǐng)改建、擴(kuò)建、翻建住房所在的宅基地必須符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，且未列入“三舊”改造規(guī)劃、未在已征轉(zhuǎn)的國(guó)有土地范圍內(nèi)。
第四十二條 個(gè)人建房應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中，住宅基底面積不超過150平方米，住宅建筑總面積不超過600平方米，層數(shù)不大于四層，第一層層高不得高于4.5米，第二層及以上的層高不得高于3.5米。
