平陽(yáng)縣昆陽(yáng)鎮(zhèn)西直街改造土地房屋征收補(bǔ)償
實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)
為加快推進(jìn)昆陽(yáng)鎮(zhèn)老城區(qū)的有機(jī)更新，科學(xué)實(shí)施西直街改造工作，完善公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院590號(hào)令)、《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《溫州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(市政府第126號(hào)令)、《平陽(yáng)縣住宅房屋征收市場(chǎng)化安置實(shí)施辦法(試行)》(平政辦〔2016〕28號(hào))文件及有關(guān)土地房屋征收的法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，參照《平陽(yáng)縣重點(diǎn)工程建設(shè)房屋征收城中村改造農(nóng)房集聚建設(shè)補(bǔ)償暫行辦法》(平委辦〔2012〕179號(hào))，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，特制定本實(shí)施細(xì)則。
一、本實(shí)施細(xì)則適用于平陽(yáng)縣昆陽(yáng)鎮(zhèn)西直街改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地和房屋征收補(bǔ)償(具體以征收范圍紅線為準(zhǔn))。
二、昆陽(yáng)鎮(zhèn)人民政府受平陽(yáng)縣人民政府委托，作為昆陽(yáng)鎮(zhèn)西直街改造項(xiàng)目土地和房屋征收實(shí)施單位，統(tǒng)一組織實(shí)施昆陽(yáng)鎮(zhèn)西直街改造項(xiàng)目的土地和房屋征收補(bǔ)償工作。
本細(xì)則所稱的被征收人指昆陽(yáng)鎮(zhèn)西直街改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。
征收范圍內(nèi)的土地征收和青苗補(bǔ)償按《平陽(yáng)縣征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法》(平政發(fā)〔2014〕208號(hào)文件)的規(guī)定執(zhí)行。
集體土地征收補(bǔ)償方案經(jīng)村民代表會(huì)議通過后，被征收的房屋前后空閑地、簡(jiǎn)易棚用地、構(gòu)筑物用地等土地，土地征收補(bǔ)償由征收實(shí)施單位直接支付給被征收人;屬合法或視為合法建筑占用的土地，土地征收補(bǔ)償已包含在房屋補(bǔ)償中，不再另行補(bǔ)償。
四、房屋征收補(bǔ)償?shù)囊话阋?guī)定
(一)被征收房屋已取得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》以及經(jīng)認(rèn)定后可視為合法的，應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定實(shí)施征收補(bǔ)償。被征收房屋安置方式有三種：貨幣補(bǔ)償安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置;被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償安置，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，富余應(yīng)安置面積可以按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置貨幣補(bǔ)償單價(jià)予以補(bǔ)償。
(二)被征收房屋的建筑面積和建筑占地面積以《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》記載為準(zhǔn)。被征收房屋的土地使用面積
以《土地使用權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》記載為準(zhǔn)。
(三)被征收的房屋前后空閑地、簡(jiǎn)易棚用地、構(gòu)筑物用地等土地，一律貨幣補(bǔ)償，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
五、被征收房屋的貨幣補(bǔ)償安置
被征收人選擇貨幣補(bǔ)償安置的，被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、層次、朝向、其他、落地房容積率、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新及裝修等因素評(píng)估確定。
六、被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置
(一)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，被征收住宅房屋根據(jù)建筑面積按房屋重置價(jià)、成新率、室內(nèi)裝飾，經(jīng)評(píng)估后給予補(bǔ)償。
(二)落地房安置面積按被征收(住宅)房屋建筑占地面積的4倍給予安排新建套房建筑面積(或按其合法建筑面積計(jì)算應(yīng)安置面積)。底層商業(yè)面積應(yīng)在住宅應(yīng)安置面積中予以扣減。
(三)套房的應(yīng)安置面積按原房建筑面積增加20%計(jì)算(不足20 M2的按20 M2計(jì)算，超過35 M2的按35 M2計(jì)算)。
(四)一間落地房或一套套房住宅原則只能安置一套新建套房，但被征收房屋合法建筑面積超過170 M2(含170 M2)的，可按就近面積選擇兩套新建套房安置，且每套建筑面積均不得小于60M2。
(五)因套型設(shè)計(jì)原因，實(shí)際安置面積超過應(yīng)安置面積的，超過的面積按安置房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)6300元/M2結(jié)算。
七、被征收住宅的產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置
(一)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置的，參照《平陽(yáng)縣住宅房屋征收市場(chǎng)化安置實(shí)施辦法(試行)》(平政辦[2016]28號(hào))執(zhí)行。
(二)被征人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置的房屋貨幣補(bǔ)償金額由被征收房屋補(bǔ)償金額和安置房屋價(jià)值金額構(gòu)成。
被征收房屋補(bǔ)償金額按照被征收房屋面積結(jié)合房屋重置成新確定。
安置房屋價(jià)值金額按照應(yīng)安置面積乘以市場(chǎng)化安置貨幣補(bǔ)償單價(jià)確定。市場(chǎng)化安置貨幣補(bǔ)償單價(jià)根據(jù)安置房屋市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)扣減房屋綜合成本價(jià)評(píng)估測(cè)算，標(biāo)準(zhǔn)為3300元/ M2。
八、底層商業(yè)用房的補(bǔ)償與安置
底層商業(yè)用房是指直接臨商業(yè)街的底層商業(yè)用房面積。被征收底層商業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償金額以被征收商業(yè)用房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、成新等因素由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。
(一)改建前商業(yè)街認(rèn)定及類別劃分
一類：西直街(隧洞路至西校場(chǎng)路、錦屏路)、雅河西路
二類：西直街(西校場(chǎng)路、錦屏路至水雅路、后洋巷)、錦屏路(雅河西路至水翔路)、雅河路(Y51-Y58)、人民路。
三類：西直街(水雅路、后洋巷至人民路)、 錦屏路(水翔路至西直街)。
四類：水翔路
商業(yè)街的具體確定詳見附圖
被征收商業(yè)用房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)詳見附表(7)
(二)改建后商業(yè)街認(rèn)定及類別劃分
一類：西直街(隧洞路至錦屏路)、雅河西路、錦屏路。
二類：西直街(錦屏路至人民路)、人民路。
三類：水翔路
改建后商業(yè)用房類別根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)情況確定。被征收底層商業(yè)用房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上在同類別、同路段商業(yè)街安置，如涉及商業(yè)街類別發(fā)生變化，原路段安置房源不足或無(wú)安置房源的，征收實(shí)施單位可調(diào)劑其他路段同類別的房源給予安置。同類別房源不足的，可以跳檔安置，但類別之間的差價(jià)必須按安置商業(yè)用房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)差價(jià)進(jìn)行找補(bǔ)。
底層商業(yè)用房的安置價(jià)格按安置商業(yè)用房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)結(jié)算。
(三)底層商業(yè)用房面積計(jì)算辦法
征收直接臨商業(yè)街或山墻直接臨商業(yè)街的底層商業(yè)用房面積，按房屋自然寬度乘進(jìn)深計(jì)算，進(jìn)深超過6米的按6米計(jì)算，不足6米的按實(shí)計(jì)算，底層商業(yè)用房面積在被征收房屋安置面積中扣減。
土地證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的使用用途上記載為商業(yè)的，超出6米長(zhǎng)度的營(yíng)業(yè)用房部分，按該路段被征收底層商業(yè)用房市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格的60%結(jié)合區(qū)位、成新、結(jié)構(gòu)等因素由評(píng)估公確定補(bǔ)償金額予以補(bǔ)償。
底層商業(yè)用房建筑面積不足12平方米的，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
九、臨時(shí)安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷
(一)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)住宅房屋按被征收房屋建筑面積每個(gè)月8元/M2計(jì)算;商業(yè)用房按產(chǎn)權(quán)面積或經(jīng)認(rèn)定的商業(yè)面積給予計(jì)算臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：一類按每個(gè)月50元/M2、二類按每個(gè)月40元/M2、三類按每個(gè)月30元/M2計(jì)算。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房安置的，建設(shè)高層安置房的，過渡期按36個(gè)月計(jì)算;逾期交房的，逾期期間雙倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(因不可抗力因素造成逾期的，過渡期順延)。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置或現(xiàn)房安置的，給予4個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
(二)被征收非住宅造成停產(chǎn)停業(yè)的應(yīng)給予補(bǔ)償一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。底層商業(yè)用房實(shí)際有營(yíng)業(yè)且在2017年2月7日前辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，土地證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載為商業(yè)用途的或經(jīng)認(rèn)定的底層商業(yè)用房面積給予商業(yè)用房?jī)r(jià)值5%的一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi);原房不屬商業(yè)用房但有商業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和實(shí)際經(jīng)營(yíng)滿1年以上的，原則上參照底層商業(yè)用房面積計(jì)算方法按500元/M2予以補(bǔ)償。
(三)搬遷費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋建筑面積5元/ M2，不足600元的按600元計(jì)算。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房安置的，搬遷費(fèi)計(jì)算兩次;選擇貨幣補(bǔ)償安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置或現(xiàn)房安置的，搬遷費(fèi)計(jì)算一次。
十、無(wú)合法權(quán)屬房屋的認(rèn)定及處置
(一)未取得房產(chǎn)、土地或不動(dòng)產(chǎn)合法證件但已取得合法建房審批手續(xù)的未登記房屋，由昆陽(yáng)鎮(zhèn)人民政府組織國(guó)土資源、住建部門按規(guī)定認(rèn)定后予以補(bǔ)償安置。
(二)未經(jīng)登記的下列被征收房屋，由昆陽(yáng)鎮(zhèn)人民政府組織國(guó)土資源、住建部門按程序認(rèn)定并公示后，予以確認(rèn)是否給予補(bǔ)償安置。
1.征收1986年12月31日以前建造的未登記房屋，經(jīng)認(rèn)定后按規(guī)定給予補(bǔ)償安置。
2.1987年1月1日至1998年12月31日期間建造的未登記房屋(具體以1998版航拍圖為準(zhǔn)，1998版房產(chǎn)分幅圖和地籍圖參考。)簽訂協(xié)議并如期騰空交房的，按規(guī)定給予補(bǔ)償安置;如未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空交房的，按照違法建筑依法拆除。
3.1999年1月1日至2006年12月31日期間建造的違法建筑(具體以2007版航拍圖為準(zhǔn))，經(jīng)認(rèn)定后，違法建筑如在規(guī)定期限內(nèi)簽約并騰空的，按重置成新標(biāo)準(zhǔn)給予清障費(fèi);如在規(guī)定期限內(nèi)未能自行拆除的，按照違法建筑依法拆除。
4.2007年1月1日后建造的違法建筑(具體以2007航拍圖為準(zhǔn))一律依法無(wú)條件拆除。
(三)征收1999年1月1日至2006年12月31日之間土地、規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)不齊全的住宅房屋，在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空交房的，可以參照合法房屋予以補(bǔ)償安置。未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空交房的，依法無(wú)條件拆除。
